民法典第715条在长租场景下依然完全适用，法院在长租纠纷中同样依据该条判决租客擅自改造隔断需恢复原状或赔偿损失，但会结合合同约定、自然损耗等因素合理划定责任边界。
一、民法典第715条在长租场景下的核心适用规则
承租人经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的，合法有效。
承租人未经出租人同意擅自改造的，出租人有权请求恢复原状或赔偿损失。
该条文不因租赁期限长短而改变适用效力，长租场景下同样受其约束。
二、长租场景下“恢复原状”的司法裁判要点
1. 区分自然损耗与人为改造
房屋长期使用产生的墙面老化、地板磨损等自然损耗，属于房东应承担的折旧成本，租客无需赔偿。
租客擅自改动户型结构、墙体颜色等主动改造行为，则需承担恢复原状或修复费用。
2. 合同约定优先于法定默认规则
若租赁合同明确约定“退房时必须恢复原状”，则无论租期长短，承租人均需履行复原义务。
若合同无特别约定，经同意的装修在租期正常届满后，承租人按“正常使用后的现状”返还即可，无需额外复原。
3. 违约提前解约时的责任加重
承租人因欠租、擅自转租等违约行为导致合同提前解除，即便装修曾获同意，出租人仍有权要求恢复原状。
违约方需承担因提前解约造成的装修价值损失及复原费用。
三、典型案例中的长租适用
1. 18年超长租期案
租客经房东口头同意将三室改四室、墙面改色，合同约定“期满恢复原状”。
法院判决：租客承担改造部分的修复费用（3万余元），但18年自然损耗（地板、灶台等）归房东自行承担，不支持“恢复如新”的索赔。
2. 30万改造民居案
租客征得房东口头同意，投入30余万元改造荒废民居，退租时房东反索赔。
律师指出：经同意的附合装修（墙面、水电）期满后归房东，租客无权要求补偿；但房东若一方面享受增值、另一方面索赔维修费，构成不当得利。
四、长租场景下适用第715条的实务建议
装修前务必取得书面同意，明确改造范围、费用承担、期满处置方式，避免口头约定风险。
保留房屋原始状态照片、改造施工票据、沟通记录等证据。
合同中应清晰约定“恢复原状”的具体标准（是否包含自然损耗），防止争议。 (以上内容均由AI生成)
