当保障性租赁住房与老城更新相遇，破解存量时代居住性价比方程的关键在于 “盘活存量资产+市场化专业运营+金融闭环+职住平衡” 四位一体的协同创新模式，既为城市新市民提供低租金、高品质的住所，又为老旧房屋注入持续增值能力。
一、存量盘活：从“拆建”转向“收改租”
1. 政府收购存量二手房
上海率先在浦东、徐汇、静安三区试点，收购内环内2000年以前建成、70㎡以下、总价不超400万元的“老破小”，累计完成523套收购。收购后统一改造为保租房，租金不高于同地段市场价的90%，并承诺3个月内达到拎包入住标准。
2. 非居住存量房屋改建
珠海市出台政策，允许商业、办公、厂房、仓储、旅馆等非居住存量房屋申请改建为保租房，仅临时变更建筑使用功能，不改变土地性质、不补缴土地价款。北京亦庄将闲置办公楼改造成青年宿舍，租金比市场价便宜千余元。
存量房屋“变身”保障性租赁住房？配套监管政策保你省钱又省心！
3. 城市更新“双轨”并行
城市更新“十五五”规划提出，全面摸清存量资产底数，盘活闲置老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。截至2026年，北京已累计筹集保租房42万余套（间），其中大量来自改造项目。
二、运营模式：专业化机构介入实现多方共赢
1. 长租机构“增益租”模式
自如推出“有保底、无差价、收益分成”的增益租模式，业主将房源委托后，由机构出资装修改造并负责出租运营，实现资产增值。全国重点40城房龄超15年的租赁房源占比达68.2%，自如通过标准化改造提升居住品质。
2. 国企主导+市场化运营
成都青羊区由国企将棚改区“老破小”改造为“柚米寓”项目，精装修、家具家电齐全，租金1900-2500元，水电气民用价，实现职住平衡。国企作为“大房东”入场，提供长期稳定现金流，降低租客不确定性。
3. 品牌联营与REITs退出
自如与景顺房地产合作成立星耀如景合资平台，首个项目落地北京石景山，规划约1500间房源，后续申请纳入保租房体系。2026年4月，全市场首单民营企业保租房公募REITs在上交所发行，规模近12亿元，打通“投资-改造-运营-退出”全周期。
三、资金闭环：低成本改造与稳定收益平衡
1. 综合成本控制
上海收购老旧二手房后，收购价+改造装修的综合成本与远郊新建保障房基本持平，但地段优势明显。宁波等地改造标准约1000-2000元/㎡，整体成本可控。
2. 租售比覆盖运营
上海要求保租房项目租售比不低于2.5%，即总价240万元的房源年租金需达6万元以上。当前核心区“老破小”租售比已达2.67%，跑赢一年期定存利率，吸引长期资本入场。
3. 多渠道资金支持
各区财政提供专项启动资金，银行依据租金收益核定贷款，社会资本通过REITs参与。重庆率先发布《好房子技术导则（城市更新住房）》，为改造提供标准化依据。
四、制度保障：防止套利与保障租户权益
1. 严格监管规则
保租房项目需整体确权、只租不售，禁止以租代售；一次性收取租金不超过12个月；房源须纳入全市租赁监管平台。
2. 租购同权深化
多城推动公积金直付房租、子女教育逐步与房产脱钩，降低租客居住成本。北京、深圳等城市已实现公积金直付房租，进一步降低新市民安居门槛。
3. 需求端精准匹配
保租房主要面对新市民、青年人，不设收入门槛，以小户型（≤70㎡）为主。超八成租客愿为高品质租住付费，“改善型租住”成为新趋势。
五、典型案例速览
| 城市 | 模式 | 核心数据 |
|---|---|---|
| 上海 | 国企收购老旧二手房改造保租房 | 523套，租金≤市场价90%，租售比≥2.5% |
| 北京 | 闲置商业厂房改造+长租机构运营 | 累计筹集42万套间 |
| 成都 | 棚改区老房焕新为青年公寓 | 月租1900-2500元，民用价 |
| 珠海 | 非居住存量房屋改建 | 商办厂房可改，不变更土地性质 |
| 孝义 | 政府平台收购存量房 | 300套，单套≤70㎡ |
六、关键方程要素总结
空间要素：老城存量（老旧小区、非居住房屋）替代新建用地，降低土地成本
金融要素：REITs退出+租售比覆盖+财政引导，形成可持续闭环
运营要素：专业长租机构+国企平台，实现品质标准化与规模化管理
制度要素：租购同权+租金管控+防止套利，保障公平性与可及性
需求要素：面向新市民、青年人的小户型、低租金、职住平衡产品 (以上内容均由AI生成)
