万科2024年亏损494.78亿、2025年预亏820亿，两年累计巨亏超1300亿的业绩地震，不仅刷新A股亏损纪录，更将房地产行业深度调整期的生存难题推向极致。这一亏损规模远超其582亿市值，相当于两年“亏没”两个万科，企业自救之路亟需从止血、输血到重构商业模式的全方位突围。
一、巨亏根源：历史包袱与行业寒冬叠加
高价地库存反噬利润
万科2021年以1888亿高价集中获取二三线城市土地（土地均价6450元/㎡），而2023-2025年结算时遭遇房价大幅下滑，形成“拿地-销售”价格严重倒挂，直接拖垮毛利率。
资产减值集中爆发
行业下行导致存货跌价、合作方债务违约激增，2025年仅存货跌价准备就计提超227亿，叠加非主业投资亏损，资产减值成为亏损主因。
经营模式全面失效
开发业务结算规模暴跌44.6%，毛利率仅2%；长租公寓、商业等经营性业务扣除折旧后普遍亏损，多元化布局未能对冲主业萎缩。
二、当前自救策略：短期止血与国资输血
债务危机应急方案
股东输血：大股东深地铁提供超300亿低息借款（利率2.34%），专项用于偿还债券本息，暂缓流动性危机。
资产抛售：2025年处置大宗资产178亿，但交易价格普遍低于账面值，加剧亏损。
保交付稳信用
2025年完成11.7万套房屋交付（其中1.6万套提前交付），交付量占两年需交付总量的70%，缓解社会信任危机。
降本增效
开发业务管理费用连续两年下降，通过AI工程管理平台、机器人配送等科技手段压缩运营成本。
三、长期破局关键：商业模式重构
轻资产转型
逐步转向代建、物业运营、租赁管理等低杠杆业务，例如与深地铁深化长租公寓合作，减少自有资金占用。
聚焦核心城市优质资产
暂停三四线城市拿地，集中资源去化一二线现房库存，2025年现房去化贡献主要结算收入。
剥离非核心业务
退出财务投资亏损项目，切断非主业输血点；商业地产尝试REITs证券化回笼资金。
四、行业启示：从高周转到精细化运营
财务安全线重置
万科现金短债比仅0.44（货币资金656亿/短期负债1553亿），警示房企需将现金储备提升至短期负债1.5倍以上。
土地策略逆转
避免逆周期囤地，2022-2023年万科拿地规模锐减70%，转向存量消化为主。
政策依赖度降低
行业共识表明，房价反弹预期已破灭，自救需立足市场需求而非政策松绑，例如发展保障房代建、城市更新等政策支持型业务。
风险提示：万科仍有4230亿存货和3629亿有息负债，若2026年销售无回暖，深地铁输血可持续性存疑（深地铁自身2024年亏损80亿）。行业整体面临3-5年转型阵痛期，房企或将进一步洗牌整合。
(以上内容均由AI生成)
