保利集团当前面临的核心挑战是地产主业深度承压（2025年预亏79.49%）与子公司同业竞争悬而未决的双重困局，其破局需通过财务避险、业务重构及监管合规协同推进。
一、地产下行周期的应对策略
财务优化与现金流保障：
压缩负债规模，主动降存货（2025年存货减少800亿），在手现金1386亿元叠加593亿待回款提供安全垫。
融资渠道保持通畅，优先获取低成本资金（如2025年获准发债额度显著高于同业）。
投资聚焦与业务转型：
土地投资高度集中高能级城市，2025年新增土储90%位于一二线，一线占比近50%，审慎评估三四线机会。
拓展非开发业务，如代建（2024年签约300亿）、城市更新及存量运营，降低对开发销售的依赖。
产品力与去库存并重：
以“美学产品力”提升溢价（如深圳瑧誉、上海海上印等高端项目去化率达96%），同时推行“保价退房”等营销策略稳定市场信心。
二、同业竞争问题的解决路径
政策倒逼整合提速：
国资委“一业一企”政策要求2026年前完成整改，两地上市（A+H股）的监管差异是主要障碍（如A股禁止同业竞争，港股允许业务重叠）。
实质性整合方案：
吸收合并：保利发展（A股）为主体整合保利置业（H股），参考中国中化模式实现资源集中。
业务重组：划分差异化赛道（如保利发展主攻住宅开发，保利置业专注商业地产及高端项目），消除核心城市业务重叠（目前超10城竞争）。
执行难点与时间表：
需协调管理权分配（如2023年换帅未解根本矛盾）、中小股东利益及品牌定位冲突（“和者筑善”vs“心安吾乡”）。
预计2025年底制定方案，2026年上半年完成审批，年末实现业务切割。
三、风险与挑战
整合延期风险：若2026年未达标或触发监管处罚（如可转债审批因同业竞争卡壳）。
行业系统性压力：地产需求转向消费属性（金融属性弱化），长期需依赖经济复苏与居民收入改善。
四、行业定位重构
探索“地产烟草化”模式：在政策主导下形成央国企垄断格局，通过高利税反哺财政（类比70%利税上缴），但需平衡公益性与盈利可持续性。 (以上内容均由AI生成)
