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2025年3月31日，南京市宣布即日起全面取消商品房限售政策，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易。这一政策终结了自2017年起实施的限售调控，标志着南京楼市进入“促流通、提品质”的新阶段。作为长三角核心二线城市，南京的此次政策调整不仅是对中央“支持刚性和改善性住房需求”的响应，更被视为全国楼市政策松绑的“风向标”。本文将从市场流动性、供需关系、政策组合效应等多维度解析这一变革对南京楼市的深远影响。
一、激活市场流动性：二手房挂牌激增与置换需求释放
取消限售最直接的影响是缩短交易周期，释放被压制的置换需求。此前，南京限售政策规定新购住房需满3年方可交易，而新政实施后，房产可立即上市流通。根据南京市住房保障和房产局数据，2025年2月二手房网签面积达72.18万平方米，同比增加58.1%，备案成交同比增长41.6%。政策取消后，短期内二手房挂牌量预计将大幅攀升。业内人士分析，部分投资属性较强的区域可能面临“泄洪式”供应，尤其2017-2022年高价入市的次新房集中入市，或对局部房价形成下行压力。
不过，长期来看，流动性提升有助于市场形成良性循环。以南京某购房者为例，其旧房若快速售出，可加速置换改善型新房，而新房销售回暖又能带动房企资金回笼，增加土地市场活力。这一逻辑已在苏州、杭州等城市得到验证——苏州2024年二手房政策松绑后，成交量激增200%。
二、供需关系重构：库存压力与政策组合拳的博弈
当前南京楼市面临“高库存”与“需求分化”的双重挑战。截至2025年2月，南京新房库存量突破7万套，创历史新高；二手房挂牌量同比增幅达30%。限售取消虽可能短期加剧供需矛盾，但南京同步推出的“政策组合拳”正试图化解这一压力：
公积金“全家桶”政策：提取范围从夫妻扩大至父母、子女，通过家庭互助减轻首付压力。以一套500万元新房为例，叠加政府1%补助（5万元）和开发商首付5%优惠（10万元），购房者可节省15万元。
青年购房支持：针对45岁以下群体推出“低首付、低利息、宽期限”金融产品，南京银行、江苏银行已率先落地相关服务。
“以旧换新”模式：政府投入1亿元补助，鼓励居民置换新房，并通过房票超市、全城通兑等机制盘活存量。
这些政策形成合力，既刺激需求端，又通过补助和金融工具缓解供给端压力，为市场注入信心。
三、房价走势：短期承压与长期企稳的平衡
国家统计局数据显示，2025年2月南京新房价格环比上涨0.5%，连续4个月上涨且涨幅居全国首位。然而，限售取消后，市场可能出现分化：核心地段优质房源因稀缺性保持坚挺，而配套不足或同质化严重的二手房或将面临降价竞争。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房价企稳的关键在于流通效率，“如同股票换手率，流动性提升才能终结阴跌”。
值得关注的是，南京楼市已显现“止跌回稳”迹象。2024年11月，南京优化限售政策，允许二孩家庭提前解绑限售，当月二手房成交量即环比增长12%。此次全面松绑后，市场有望通过“以价换量”实现软着陆。
四、全国示范效应：政策松绑的连锁反应
南京作为经济强市，其政策调整对全国具有标杆意义。此前，深圳、厦门、重庆等城市已陆续取消限售，但南京的“松绑力度”和“配套政策完整性”更为突出。上海易居研究院副院长严跃进认为，此举标志着房地产市场向商品属性回归，“未来或有更多城市跟进，形成‘因城施策’的调整浪潮”。此外，政策对土地市场的影响亦不容忽视——2025年南京已有5宗地块流拍，限售取消后开发商去化加速，或提振土拍热度。
总结：楼市新周期的开启与风险警示
南京取消限售是房地产调控从“抑制过热”转向“促进健康流通”的关键转折。短期看，市场需消化二手房集中供应带来的波动；长期而言，政策通过释放置换需求、增强金融支持、优化供给结构，为楼市注入可持续发展动力。然而，政策效果仍需观察两项核心指标：一是二手房去化周期能否缩短，二是房企能否借助流动性改善实现债务风险化解。
南京市政府的后续表态亦值得关注——其明确强调“房住不炒”定位，并计划加强市场监管，防止投机炒作卷土重来。在政策红利与市场风险的平衡中，南京楼市的复苏进程或将为中国房地产转型提供重要样本。
