继多次下调LPR后，9月29日晚，央行、银保监会联合发布“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”（简称《通知》）。其中，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
在业内人士看来，符合首套房贷利率下限下调的城市基本集中在三四线城市和部分二线城市，这无疑将更好地支持刚性住房需求，对市场信心及预期的企稳起到积极作用，预期四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
9月29日晚，央行、银保监会联合发布“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”。图/IC photo
首套房贷利率有望跌破4.1%，有助减少居民利息支出
根据《通知》，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
同时，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从政策可以看出房贷利率依然是提振楼市行情的重要工具，而且势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
总体来看，这一政策措施的出台，有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
事实上，今年以来，在影响住房信贷政策的LPR方面，央行已经多次下调。1月份、5月份，5年期以上LPR两度下调，分别下调5个基点以及15个基点。
更为重要的是，央行、银保监会于5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
此后的8月22日，据央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。
作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。而几次5年期LPR变动后，目前多个城市已经将首套房贷利率下调至新低。据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，截至9月20日，已有86个城市房贷主流利率低至首套房4.1%、二套房4.9%的下限水平。
如今，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，部分城市首套房贷利率有望跌破4.1%。
符合要求城市多为三四线城市和部分二线城市
那么，哪些城市符合央行、银保监会的阶段性放宽首套房贷利率下限的要求呢？根据《通知》，这些城市必须是2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
中原地产首席分析师张大伟表示，目前来看，符合首套房贷利率下限下调的城市基本集中在三四城市和部分二线城市。
以国家统计局发布的今年8月份70个大中城市房价指数为例，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市数量有50个，比7月份增加10个。而在6月份，新建商品住宅销售价格环比下降城市为38个。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示：“今年8月，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。”
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳，三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
全国70城6-8月份新房价格指数环比和同比涨幅均为负的城市
易居研究院智库中心根据国家统计局数据整理。
楼市下行趋势并未缓解，业内：须强有力政策纠偏
“如果房贷利率继续降低，可以降低购房者置业成本。”张大伟表示，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。但需要注意的是，房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行4.1%的房贷首套利率。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，5月份以来，央行先后两次大幅下调5年期LPR，相当于给房贷定向降息。而且除了部分热点城市的核心区外，大部分城市限购政策已经放松，有14个城市二套房贷利率已经降低，目前政策的松绑与纾困力度是史无前例的。
不过，李宇嘉也表示，目前房地产市场持续下行的趋势并未缓解，新房、二手房价格持续下跌，导致了需求端对楼市出现继续下行的预期，这种预期对供给端形成冲击，而资金链紧张又导致开发商降价促销，购房者对开发商进一步降价的预期增强，这形成了共振，导致了整个楼市进入“负反馈”的循环，光靠现在的政策纾困是没有办法缓解的。同时，8月份LPR下降后，部分城市下调利率，降至阶段性新低，但是并未缓解市场压力。从根本上来说，必须是强有力的政策去纠偏。
张大伟也认为，整体来看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大，但是市场的信心依然没有完全恢复，不排除未来或将有包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策出现的可能。
新京报记者 袁秀丽 段文平
