原标题：追踪 |卖房遭遇“专业”团队策划骗局 该如何“避坑”和维权
1月12日，上游新闻报道了渝北区的李先生出售自家一处房产，在与买家、房产中介和房屋代持人一起完成过户手续后却迟迟没有收到尾款，调查后发现房子还被两次分别被抵押给银行和小贷公司的被骗遭遇。据李先生介绍，目前重庆有多人在出售二手房遭遇类似经历，这些卖家也已经向警方报案，并且积极提供线索希望能够追回尾款。
1月13日，李先生再次联系了上游新闻记者，表示在与有同样遭遇的受害者一起分析后，他们认为在出面签合同的购房者和房产代持人背后，有一支“专业”团队在进行“遥控指挥”，该团队才是策划骗局的核心人员。
目前李先生该怎么办？他卖房的尾款能否追回？全场参与李先生房屋买卖，如今却消失的中介是否承担责任？交易中房屋代持人是否承担法律责任？李先生是否可以向代持人讨要尾款？提供抵押贷款的银行和小贷公司是否存在审核不严的问题？……针对李先生遭遇中的各种问题，上游新闻记者采访了重庆钜沃律师事务所合伙人律师万爽，他一一作了详尽解答。
▲万爽律师
上游新闻记者：在意识到自己可能被骗的情况下，房屋卖家李先生除了报警外还可以做什么来保障自己？
万爽律师：首先肯定是报警，并提供嫌疑人银行账户、微信账户等信息，请求公安机关尽快采取查封等追赃措施。接着启动民事诉讼，进行诉前保全。但是如果犯罪团伙熟练作案的话，在卖方得知被骗时大概率钱已经被转走。
上游新闻记者：卖方能否讨要回出售房屋的尾款？如果有机会讨要回尾款，大约需要多长时间？
万爽律师：理论可行，但执行困难。由于签订有房屋买卖合同，卖家要求合同上的买家（代持人）支付尾款在法律上没有障碍，也就是说获得胜诉判决难度不大。但由于合同上的买家是代持人，资信能力不强，通常也不具备支付合同尾款的能力，卖家想拿到尾款困难重重。
由于法院近年来案件量较大，不同法院的处理速度也有所差别，在仅有一审和执行阶段的情况下，时间大概在6个月到1年。
上游新闻记者：从李先生提供的信息来看，他本次上当受骗很可能是团伙作案，出面买房和代持人背后还有其他人在“指挥”。作为团伙主要人物，可能会承担怎样的法律责任，是否会涉及刑事责任？还是只是民事责任？根据李先生提供的线索，这些人只在幕后操控，没有与卖方签订买卖合同，也不持有这些房产。
万爽律师：这种诈骗模式在重庆比较罕见，但在沿海地区已有犯罪团队人员被判合同诈骗罪的案例。至于最终能否定罪，还依赖于公安机关的侦查取证，并非幕后人物不出面就可以不承担责任。毕竟最终骗取的资金肯定是进入了幕后团伙的口袋，只是中间的过程环节过多，取证难度较大而已。
上游新闻记者：房产代持人是否会承担法律责任？卖家是否能够向代持人讨要尾款？还是只能向签订买卖合同的人讨要尾款？如果代持人的房屋被法拍，金额不足以还清所有抵押贷款，他们名下的其他房产会不会被强制执行？或是被申请财产保全？从目前了解的情况来看，代持人并不知情幕后人士的操作，只是为了小恩惠代持、签字。
万爽律师：显然需要。至于是民事责任还是刑事责任，则要看其在整个诈骗行为当中的地位。如果代持人与幕后“买家”事前即有通谋，如整个事件被定性为刑事犯罪，则代持人与幕后“买家”属于共同犯罪，需要承担刑事责任，通常法院也会判令对被害人进行退赔。
如刑事途径未能奏效，被害人通过房屋买卖合同追究代持人的民事责任也是可行的，此时追究其责任则不区分是否是涉案房屋，对其名下的所有财产都可以申请法院强制执行。
代持人为了小恩惠代持、签字，如不涉及共同犯罪，则其也应当承担民事责任。整个犯罪过程，如果没有代持人签署的相关文件是肯定无法完成的，事发后代持人以自己不知道签的什么文件为由，显然不具有法律依据，对自己签字的文件应当承担法律责任应当是一个基本的法律常识。
上游新闻记者：李先生在接受上游新闻采访时表示，在房屋交易过程中，一直有房产中介公司参与，签订的也是三方购买合同，申请住房抵押贷款时也是中介公司一起在银行代办，卖方认为自己遭遇了“黑中介”。在这样的背景下，中介公司是否要承担相关责任？东窗事发后，李先生透露当时办理业务的中介公司门市已人去楼空，如果要追责，他们是否逃得掉？
万爽律师：公安机关立案侦查过程中，根据卖方提供的线索，公安机关有权对中介公司相关人员进行询问并调取相关证据，确定其是否参与了犯罪，以进一步确定其是否要承担责任，及承担何种责任，这个取决于证据搜集情况。
人去楼空并不会导致其责任消灭，如涉及刑事犯罪，公安机关有权对嫌疑人进行网上追逃。
上游新闻记者：在买方未付尾款的情况下，买方利用时间差多次以新房产证申请商业贷款。银行和小额贷款公司是否存在审批不严的问题？卖家能否向他们追责？
万爽律师：大型银行通常不会出现这种情况，面签结束后正常情况下买方单方面并不能撤销申请，买方单方面更不可能办理房屋过户。如确能证明银行和小贷公司工作人员存在违规操作甚至共同犯罪，显然可以追究其个人责任，而银行、小贷公司是否需承担责任则需要视其在给卖方造成损失这一事件中是否存在过错等综合认定。
在采访的最后，万爽律师还补充了一条在1月12日由重庆市规划和自然资源局官方网站出台的《关于优化存量房转移预告和抵押预告登记工作的通知》。
▲重庆市规划局和自然资源局网站截图
《关于优化存量房转移预告和抵押预告登记工作的通知》明确表示，目前二手房交易可以通过网上申请的方式办理预告登记，不超过1个工作日即可取得不动产登记证明，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
万爽律师表示，这一方式可以有效避免一房二卖、一房二押等情形，但要更好防范近期的二手房诈骗事件，尚需银行等金融机构结合上述新规，对贷款审批的流程进行相应调整。
上游新闻记者 何艳
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