原标题：世邦魏理仕：2021上半年成都零售物业市场新增供应持续下沉
央广网7月23日消息（记者 安垚）2021年7月20日，世邦魏理仕（CBRE）发布《成都，如何定义未来暨2021上半年成都房地产市场报告》。（以下简称《报告》）世邦魏理仕将通过回顾上半年成都房地产市场趋势，再以“居住新社区”、“商务新地图”、“消费新场景”、“智造新势能”四大专题揭示这座未来之城的命运与前途。
世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，“以成都环城生态公园为依托，高水平策划建设高品质生活宜居地，大力推动生态价值转换，统筹公园城市‘美好生活未来社区’成为未来居住新承载；成都人才、企业处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求，并随楼宇供应及产业结构升级开始更聚焦市中心，而‘产业化’+‘新四化’的运营策略成为关键；零售物业愈发多元的投资及载体，带动消费场景就文化、公园等多维度呈现；制造业新纪元下，‘智造网络’的联动招引值得关注。所以，我们认为未来成都将在包容与创新中探寻新的定义，继而给房地产市场带来深远影响。”
回顾2021年上半年成都房地产市场
2021年上半年，成都优质写字楼市场随经济加速复苏而呈供需两旺的态势。共录得5个新项目合计约23万平方米的新增供应。按租户行业看，TMT、专业服务业和房地产建筑业为上半年需求前三大来源，分别占比32.9%、12.9%、12.7%。其中，科技企业表现尤为瞩目。
零售物业市场上半年新增供应持续下沉，3个新开业购物中心均落于非核心商圈，合计约29万平方米；其中龙泉的世茂广场和新都的龙湖锦宸天街推动近郊商圈提档升级，且均注重“公园+”场景的打造。
仓储物流市场供应保持高位，迎来3个项目交付合计约33万平方米，均落于青白江园区。租赁需求于二季度显著上升，但因一季度短租到期引发的集中退租，上半年吸纳量较去年末略有下降，录得约39万平方米。全市高标库整体空置率较去年末下降1.6个百分点至14.4%，系近三年来的新低。平均租金较去年末下跌1.4%，跌幅进一步收窄。着眼需求行业，持续向好的消费基本面将逐步投射到市场，上半年除电商、食品、生鲜超市外，运动、潮流服饰的新增仓储需求备受瞩目。
世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示，“上半年成都房地产市场趋势反映出投资者长期看好成都并带动市场供需两旺；以‘新成都人’为根本，城市多中心开发、多元化发展；以科技创新为引领，传统与科技行业加速融合，联动升级；体验为重，生活、消费、办公愈发场景化发展。上述趋势将作为重要参考，定义未来成都新篇章。”
居住新社区——未来美好公园社区
2021年5月12日，在“成都环城生态公园周边区域规划优化工作会议”上，成都市委市政府正式提出建设成都版本“未来社区”，要求以成都环城生态公园为依托，高水平策划建设高品质生活宜居地，大力推动生态价值转换，统筹公园城市美好生活未来社区，承载公园城市展示区、生态价值转化示范区、高品质生活体验区、国际旅游度假区。
借鉴浙江“未来社区”的成功经验，结合自身公园城市建设特色，成都提出打造“未来美好公园社区”。我们认为，“未来”、“美好”、“公园”三个价值特征构成了成都版“未来社区”的关键。
同时，对标伦敦下利亚山谷社区创新先进做法，通过“人文交融”的社区氛围营造，以节事活动汇集人流，带动区域文化交流，拉动区域消费，增强社区归属感与认同感。
世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海表示,“‘未来美好公园社区’是成都市融合了‘公园城市’和‘未来社区’的独创发展理念，通过营造‘创新生产、未来生活、宜居生态’的城市场景，将生态价值转化为经济价值和城市发展价值，树立未来城市发展的全新范式”。
商务新地图——重回市中心
未来五年，成都人才、企业都处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求。同时，随着企业对优质办公场所价值的认知不断提升，以及房地产策略的转变，办公需求将高质量发展。据世邦魏理仕监测的2018-2020年成都写字楼市场升级搬迁分析显示，办公需求呈现跨区域流动性强（跨区域的甲级楼间的升级搬迁占比较同区域高12.1个百分点）、承租能力高（升级搬迁集中在120-130元每平方米每月高租金水平区间的楼宇）、升级意识强（本土企业的升级搬迁需求最为旺盛）及产业属性强（金融业、房地产建筑及TMT行业主导）四大特征。
更多优质楼宇恰逢时机供应以满足高质量发展的办公需求，2021-2024年市场预计将迎来184万平方米的新增供应，且自2021年起供应开始逐步回调至市中心，占比高达62%；另一方面，城市更新将置换更多优质商务载体，继而共同带动市中心商务活跃度显著提升。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部负责人黄璐表示：“上半年成都优质写字楼市场需求持续活跃，以‘互联网+’、游戏及云计算为主导的TMT行业尤为瞩目，而本地实业类企业的升级搬迁或扩张需求也逐步释放。‘十四五’期间成都迈入新一轮发展周期，人才、企业加速聚集，但高新区可租赁面积有限，更多企业开始审视落户其他区域的可行性，楼宇性价比、地铁通勤及员工餐饮配套等仍是企业选址第一考量。此外，由于TMT企业对楼宇硬件的个别指标有严格要求，如双回路、电量及加时空调等，业主应有更前瞻性的规划，提前准备贴合TMT企业的相关配置，缩短待租期。”
消费新场景——多元多维
相较于封闭式购物中心，社区商业特别是露天式项目疫后迎来开发新机遇，于2021年起供应攀升，同时城市更新所置换的改造商业亦陆续呈现，共同推动市场供应呈多元化发展。数据显示，2021全年26个新增零售物业中，购物中心、街区/社区商业及城市更新/存量改造的占比分别是44.6%、44.5%、10.9%，上半年已开业项目有港汇天地、王府井Discovery、华西坝等。另一方面，开发商继续通过拿地自建、轻资产、存量改造等多种方式加码成都，进一步推动供应端的多元化呈现，渐成长期趋势。
有鉴于此，加之“新成都人”的消费新趋势，未来商业不仅场景化发展，还呈现多维度的表达：文化场景、公园场景、展示场景、推广场景。
世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，“2021年对成都零售物业市场而言是重要的一年，消费空间的多元化、场景化发展上升到新高度，这营造了更宜居生活的环境以满足消费者的个性化需求。而就品牌方而言，未来选址亦有新方向，在视自身定位及客群新画像的考量下，于多元化的载体中做精准选择。”
智造新势能——智造网络
成都已率先开启转型升级之路，以科技创新燃起产业新势能。得益于东西部产业转移、成渝经济圈建设的时代机遇，成都将打造具有竞争力的产业集群，并推进数字化、智能化转型升级。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示：“随着疫情后中国经济的率先复苏，制造业将迎来新的发展机会。此轮机会中，除传统制造业的需求增长外，更多先进制造业也将进一步向中国聚集。成渝地区作为中国经济‘第四极’，伴随着制造业自身的优势，如人才、科研、市场规模、交通枢纽及向西向南门户等产业发展条件的加持，‘洼地市场’逐步向‘机遇市场’转变，承接更多产业转移以及加速本地产业发展。同时，成都也将作为区域发展的动力策源地，覆盖整个成渝中间区域，以及成德眉资等地区的制造业全局发展”。
