原标题：全部"超募"！300亿抢购！首批公募REITs彻底火了！最低配售比例仅1.5%…
公募REITs彻底火了！
5月31日，除了大家熟悉的股票债券之外，一种全新的资产证券化投资产品公募REITs，首次对公众投资者发售。
首批发售的公募REITs产品包括首钢绿能、首创水务、广州广河、浙江杭徽等共计9只，认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为314.03亿元，9只REITs预计的分红收益率在4%至12%左右不等。
投资者可以像平时购买公募基金一样的方式来认购公募REITs产品。
5月31日刚刚开始发售，就有部分公募REITs产品在晚间宣布提前结束募集。
据记者不完全统计，9只公募REITs一日吸金合计至少超过300亿元，相比面向公众投资者合计初始发售金额20亿元，超募逾10倍。
REITs是什么？
所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金 REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。
普通投资者参与REITs，需首先签署风险揭示书，并在券商交易软件中，选择“开通基础设施基金”业务模块，即可用证券账户认购基金份额参与交易，也可用场外基金账户认购。
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
参与公募REITs认购的共有三种投资者，分别为战略投资者、网下投资者和公众投资者。值得注意的是，首批公募REITs呈现出商业银行、保险机构、券商资管等机构踊跃认购的场景，9只产品均实现了超比例认购，平均有效认购倍数近8倍。其中“蛇口产园”“首钢绿能”有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。
一日售罄
5月31日晚间博时基金的公告显示，博时招商蛇口产业园REIT原定募集期限为2021年5月31日至6月1日，由于投资者认购踊跃，该基金公众投资者累计有效认购申请份额已超过本次公众投资者的募集上限。该基金的公众投资者募集期于5月31日提前结束，并采取“末日比例配售”。
这意味着，这只公募REITs产品实现“一日售罄”。具体配售比例，需要等后续公告确认。
不过，公告显示，战略投资者和网下投资者的募集期限保持不变，为2021年5月31日起至6月1日。
资料显示，博时招商蛇口产业园REIT，是将招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。万融大厦、万海大厦建成于2014年，已经营约6年时间。
刷新公募基金配售比例新低
公募REITs发售中设有战略配售环节，从首批公募REITs公布的战略配售情况看，机构投资者参与战略配售的比例非常高，9只公募REITs平均战略配售比例为60%，即使是战略配售比例最低的华安张江REIT，其战略配售比例也有55.33%。
经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿，因此，9只公募REITs“一日售罄”并无悬念。
5月31日上午开盘，多只公募REITs就陆续传出售罄的消息，上午11点左右，渠道就传来博时蛇口产园、富国首创水务REIT认购金额超过面向公众投资者初始发售金额的信息，截止上午收盘，博时蛇口产园募集金额超过40亿元，富国首创水务REIT募集金额超过30亿元，华安张江REIT募集约30亿元，9只公募REITs半天募集超过150亿元。
而截止下午，华安张江REIT募集金额超过40亿元，到了下午收盘，富国首创水务REIT募集金额更新至接近60亿元。多只公募REITs均呈现超募多倍的现象，全天合计募集金额至少达到300亿元。
根据初始发售金额计算，富国首创水务REIT的配售比例约1.5%，华安张江REIT配售比例或不到7%，北京某券商渠道人士反馈，博时蛇口产园的公众投资者最终获配率是2.28%左右。
2019年12月发行的广发科技创新基金一日大卖300亿，最终配售比例低至3.3%，创下公募基金比例配售新低，公募REITs有望刷新这一纪录。
成立后或尽快启动上市
此次首批9只公募REITs面向公众获得市场追捧，显示出这类产品较大的投资价值。
根据此前公募REITs发布的发售安排来看，在面向公众宣布提前结束募集，但针对网下机构投资者和战略投资者还在发售。
以下是一只REITs的认购安排，从后续看重点是会有一个份额回拨机制的设计。
而这个回拨机制是指，在基金募集期届满，基金管理人和财务顾问将根据战略投资者缴款、网下发售及公众发售认购情况决定是否启用回拨机制，对战略配售、网下发售和公众发售数量进行调整。
其中有三个情况：第一、如发生个别战略投资者未能按时足额缴款的，则基金管理人和财务顾问可将差额部分向网下投资者和/或公众投资者进行回拨，或者将差额部分由其他战略投资者认购。
第二、如发生个别网下投资者未能按时足额缴款导致本基金扣除战略配售后， 网下发售比例低于本次公开发售数量的70%，则基金管理人和财务顾问可将差额部分向战略投资者进行回拨，或由其他网下投资者认购。
第三、若公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。而从这个方面看，目前应该公众发售部分应该不会不足。
而从后续来看，在这些完成之后会准备上市。而从目前基金公告来看，基本是用“在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理”。
记者从业内了解到，不少人士表示首批REITs的上市时间可能会比较快，可能是在今年7月份之前。
上市首日涨跌幅为±30%
值得一提的是，因为基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。
不过，目前对折溢价还很难判断，等上市之后市场才能给出答案。
从基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制来看，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。
需要指出的是，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部曾表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
