原标题：小崔说公证：公证杂谈——爷爷的房产如何有效传给孙子
小崔说公证：公证杂谈——
爷爷的房产如何有效传给孙子
背景案例
近日的《广州日报》刊登了一篇题为：“爷爷1元卖屋给孙，奶奶怒诉公堂，法院支持谁？”的案例：
梁老太和蔡老伯系夫妻，蔡小东是他们的孙子。2002年，蔡老伯购买了荔湾区芳村大道西某房并将房屋登记至蔡老伯个人名下。2017年9月，蔡老伯与孙子蔡小东签订《广州市存量房买卖合同》，约定将上址房屋按整套出售并计价，房款总额为1元，随后将该房屋登记至蔡小东名下。梁老太得知此事后认为，当初购买的房屋是夫妻共同财产，蔡老伯未经其同意擅自处分该房屋，侵犯了其合法权益，故起诉至广州市越秀区人民法院，要求确认蔡老伯和蔡小东签订的《广州市存量房买卖合同》无效，蔡小东将涉案房屋的产权恢复登记至蔡老伯名下。
面对控诉，蔡老伯和蔡小东认为，蔡老伯是通过名为买卖、实为赠与的方式将房屋过户给蔡小东，且蔡老伯在赠与房屋之前已同梁老太商量过。
越秀法院一审判决确认蔡老伯与蔡小东签订的《广州市存量房买卖合同》无效，蔡小东需将涉案房屋恢复登记到蔡老伯名下。判后，蔡小东不服提出上诉，广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。目前，该判决已发生法律效力。
法院：认定买卖合同无效
越秀区法院经审理认为，该房屋虽登 记在蔡老伯个人名下，但该房屋购于梁老太和蔡老伯的夫妻关系存续期间，故属于夫妻共同财产。
在梁老太和蔡老伯明确未选择其他财产制的情况下，双方对涉讼房屋应视为共同共有，即夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。
现蔡老伯并无证据证明梁老太对其转让行为曾表示同意或作出追认，且蔡老伯将涉讼房屋仅以1元的交易价格转让给蔡小东，其行为显然不是因日常生活需要而处理夫妻共同财产。
同时，蔡小东与蔡老伯均确认涉讼房屋的转让名为买卖、实为赠与，蔡老伯未经梁老太的同意将涉讼房屋赠与蔡小东并转移过户登记至蔡小东名下的行为，依法应属无效。
公证
解读
中国的老人家大都有“隔代亲”的传统和习惯，爷爷奶奶、外公外婆将房产等贵重物品赠与给孙子（女）、外孙子（女），在生活中并不鲜见。
案例中，蔡老伯将房屋转给孙子蔡小东，原本无可厚非；错就错在蔡老伯单方处分了与梁老太的夫妻共有财产，事后无法取得梁老太的认可，使得美好的愿望落空。爷爷如何有效地将房屋传给孙子呢？
在法律层面上应当解决的两个问题
1
（一）解决房屋的所有权问题
1、爷爷和奶奶可通过签订《夫妻财产约定》的方式，明确房屋归爷爷单方所有，爷爷可以自行作出处分；
2、如房屋属爷爷、奶奶共有，则处分行为必须由爷爷、奶奶共同完成，或由奶奶事先办理委托书，授权爷爷作出处分行为。
2
（二）解决房屋产权转移问题
将房屋产权由爷爷（奶奶）名下转移到孙子名下，有以下几种途径：
1、买卖：即签署房屋买卖合同，缴纳相应税费；以买卖方式转移房屋受到当地房屋限购政策约束。
2、赠与：即签订房屋赠与合同，缴纳相应税费；以赠与方式转移房屋受到当地房屋限购政策约束。
3、遗嘱：由爷爷（奶奶）订立遗嘱，在遗嘱中指定孙子为房产的继承人；这种方式须在遗嘱人死亡后生效，但不会受到当地房屋限购政策约束。
2021年1月1日起，《民法典》开始实施。根据《民法典》的新规定，爷爷（奶奶）还可以通过与孙子签订《居住权协议》、订立遗嘱信托（以房产作为信托资产，孙子作为信托受益人，约定信托结束时房产才转移至孙子名下）、指定遗嘱执行人（遗产管理人）等方式，进一步明确双方的权利、义务，保障生前的意愿在身后得到贯彻和执行。
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