原标题：“无问西东”，南京两位“Mall姐”带来扬州商圈新激荡
近些年来，随着五彩世界、吾悦广场、万达广场、华润万象汇等相继开业，扬州商圈的商业综合体发展呈现“井喷”，在城区东南西北可谓“遍地开花”，不仅没有“放慢脚步”的意思，反而以“加速度”向前奔跑。红星美凯龙城市综合体、天山海世界、华侨城……接下来，扬州还有一大波商业综合体“来袭”。
如何在激烈竞争中“杀出重围”，打造新的经济亮点？如何带领老牌综合体重新出发，延续以往的火爆人气？不断调整、转型甚至自我挑战，吴正梅和叶莹两位南京“MALL姐”的加入，给扬州商圈带来了新激荡，上演着一出“无问西东”的商业综合体变革。
西区“老商场”，迎来“新操盘”
作为扬州的老地标之一，文昌阁承载了太多记忆，而文昌商圈也见证着扬州这座城市的成长。目前以文昌阁为中心、沿文昌路南北两侧布局，文昌商圈三足鼎立的局面已然形成，一个是以“时代广场+金鹰购物中心+万家福商城”3个老商圈构成的文昌老商圈，一个是以“华懋购物中心+中集文昌商业中心+华润万象汇”3个新商场构成的文昌新商圈。新商圈所处的文昌中路与大学北路交叉口，也成了人们口中的“黄金十字路口”。
其中，于2016年最先开业的华懋，算得上是3家商业综合体中的“老牌”。在经历了“一家独大”的红利期后，近期频繁传出的撤柜、欠薪等消息似乎为它蒙上了一层阴影。
周六晚上8点，正是商场营业的黄金时间，记者在华懋看到，一进门的优衣库等快时尚品牌连锁店里灯火通明，不少顾客正在选购，似乎传言中的情况并不存在。但往商场里走，只见人流渐渐稀少，不少商铺已经清空关闭，甚至出现了一整条长廊中间只有一家商店还在营业的惨淡景象。过去生意红火、难得有空位的星巴克里只有两三名客人，比柜台后的店员数还少，而仅一条马路之隔的华润万象汇门口的星巴克里人满为患，客人甚至需要站着等位。这一“冷”一“热”，似乎证实了华懋经营不善的事实。
而商业“大姐大”吴正梅的接手操盘，仿佛给风雨飘摇的华懋注入一剂“强心针”。吴正梅何许人也？也许很多扬州人并不了解，但在南京商业地产圈，吴正梅团队就是成功的代名词，她操盘的项目几乎都成为经典。她见证了金陵百货的发展，经历了东方商城的创建与变迁；主导南京第一家商业综合体水游城的规划，并在地理位置不被看好的情况下，成功筹备建造虹悦城；随后江宁景枫KINGMO也在她手上诞生，成为江宁新地标。2008年的水游城、2012年的虹悦城、2016年的景枫KINGMO、2019年的华采天地……无论商业规划、定位还是招商、运营，这些案例已被视为国内购物中心的标杆，连续多年保持商业资产持续增值。凭借丰富的操盘经验和专业造诣，吴正梅被行业尊称为“Mall姐”，荣获中国商业地产行业最具影响力人物、中国购物中心杰出专业领袖、2019商业地产卓越人物等多项殊荣。
华懋这家12万平方米的购物中心，将由吴正梅团队进行全委托管理，目前相关调整工作已经开始。在吴正梅看来，商业地产作为房地产行业具有发展空间的领域，正面临着巨大的挑战，“拿地就赚钱”的时代已然过去。商业体从最初的“开一个火一个”到眼下的冷热不均，有些项目已经面临非常现实的生存问题。“我们必须注意到，不少区域内商业综合体扎堆，显现出定位粗放、功能雷同的状况，致使商业物业经营效率大幅降低。商业地产的开发如果仅仅依靠现金流滚动的传统模式肯定不行，我们需要围绕投资回报来做规划，要分析每个项目的属性、所在区域的特色、受众情况等。这些决定了项目的产品组合形式以及未来生长空间。”
一艘“砂之船”，驶入“扬州东”
“周末约了去逛一逛奥莱吗？”这样的邀约，现在似乎成为扬州人交往中的一部分。在此之前，“奥莱”对扬州人来说还比较陌生，去年相关项目在江都区迅速崛起，著名商业经济航母“砂之船奥莱”驶入扬州。
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近100年的历史。它最早就是作为“工厂直销店”专门处理工厂尾货，后来慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
不同于扬州已有的商业综合体形式，“砂之船奥莱”所代表的奥特莱斯有着自身独特的亮点。原本奥特莱斯在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌直销购物中心”。砂之船（扬州）奥莱位于江都区滨江新城、新都路与纬三路交汇处，是砂之船集团继长春、西安项目开业之后的第12家奥莱，属于从江苏区域向外扩展具有战略意义的项目，也是苏中苏北真正意义上的奥莱。
“砂之船奥莱”这艘商业经济航母顺利驶入扬州的背后，离不开一位女企业家——砂之船集团江苏区域总经理兼南京项目总经理、扬州项目总经理叶莹的努力。作为商业地产行业多年发展的见证者，叶莹的第一份工作就与商业结缘：历经金陵饭店的开业，见证了金陵购物中心的成长与成熟；参与筹建经营德基广场，在不断探索中创立德基购物中心模式，并使之从无到有、从初步尝试到日益成熟；转战“砂之船奥特莱斯”，开始尝试新购物氛围、新货品结构的新奥莱商业模式。叶莹不仅经历了百货、购物中心、奥特莱斯3种商业模式的起步、发展、成熟等不同阶段，也见证了近30年的商业地产变更浪潮。
“消费者做减法，我们做加法”是叶莹思考每一个项目建设时的核心理念。在叶莹看来，打造“1+N超级奥莱”模式，无疑是在进行一场前所未有的场景革命营销。在这场革命中，不仅是规模的简单放大，还涵盖更具创意的商业场景设计，这也是砂之船从“购物中心式奥莱”向“1+N超级奥莱”迭代的路径。“1代表‘奥莱’，N代表围绕健康、文化、娱乐等符合消费升级趋势的新型线下社交生态圈。”叶莹介绍，在砂之船的“1+N超级奥莱”模式里，除了传统的“名品折扣购物”，还涵盖“超级儿童馆”“超级运动馆”“超级农庄”“超级家居”等，它们和原有的传统奥莱零售一起，组合成张力更大、更具多样性的全新商业模式。
砂之船（南京）奥莱于2015年9月19日正式开业，连续两年获得全国奥莱排名前20强，项目总建筑面积20万平方米，拥有600余个国际国内一线品牌。开业4年多来，现已发展为非常成熟的集购物餐饮、休闲娱乐为一体的综合型商业体，尤其2018年完成了从“传统奥莱”到“1+N”超级奥莱的转变，成为越来越多中产阶级群体生活消费的引领者。
“商业不仅有百货时代，奥莱时代来了。”叶莹说，“今年9月19日，扬州砂之船奥莱即将开启试营业。我们很看重扬州未来得天独厚的交通大辐射、科技园区和高铁站的点位，扬州项目能为二三线城市发展带来新的里程碑式的推动，我们也会为扬州市场带来新的消费模式和商业体验。”
本报记者 赵成君 实习生 王安琪
