原标题：雅居乐起家之业的百亿生意
本报记者 赵毅 余燕明 广州报道
雅居乐集团创始人陈卓林，上世纪80年代与陈氏兄弟，在家乡中山市三乡镇创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，由于设计制造的家具产品时尚新颖，畅销全国。
当年的中山市时代家具厂，成为雅居乐集团的起家之业。此后，陈卓林进军房地产业，凭借在中山市区核心地段开发的“雍景园”项目，一炮而红。
雍景园项目是雅居乐在开发理念和产品品质上的代表作。在那个几乎还没有“小区”概念的年代，雍景园就已经设计了景观双阳台、人车分流，并为业主们打造了岭南园林。
彼时，中国内地房地产业方兴未艾，雍景园经常要接待其他地产商的参观学习。由于雍景园超前的产品及园林设计，时至今日仍不过时。
高品质、好设计，已经成为雅居乐产品及服务的重要标签。过去发展壮大的逾30年里，雅居乐在城市人居的业务范畴，早已超越了当初的家具制造和园林设计。
但在此基础上，尤其从2016年开始实施“以地产为主、多元业务并行”的运营模式后，不断升级、迭代、扩容的绿色生态景观和智慧装饰家居业务，已经成长为雅居乐九大产业集团的核心板块之一——雅居乐雅城集团有限公司（以下简称“雅城集团”）。
近期，雅城集团已向香港联交所递交了主板上市申请，继雅居乐集团（03383.HK）、雅生活服务（03319.HK）之后，这是雅居乐旗下的第三个产业集团尝试在资本市场寻求上市。
找不到对标的雅城
“目前在二级市场里，找不到一家与雅城集团业务接近的对标企业。”雅居乐集团副总裁潘智勇这样告诉《中国经营报》记者，“市场上有单独的园林上市企业，也有装修、家居上市企业，但没有三项业务合而为一且从地产公司拆分出来的企业。”
由于二级市场缺少业务结构相近的企业对标，投资者对雅城集团估值定价仍在沟通和论证中。据记者了解，主流投资者反馈的雅城集团的估值水平介于物管企业与园林企业之间，即市盈率在15~20倍左右的估值空间。
“最终估值定价还要市场说了算，也就是投资者对雅城集团的认同程度。”潘智勇说，“雅城集团自身当然希望得到比较高的估值，但未来还是希望业务发展与经营管理的提升，持续推动估值往上走。”
2019年，雅城集团的收入规模已接近51亿元，过去3年间复合增长率为81%；雅城集团在2019年净利润超过8亿元，过去3年间复合增长率为76%。
若假设2020年10亿元权益净利润水平，2021年增长30%估算，投资者反馈的雅城集团的估值区间介于195亿元~260亿元。雅居乐分拆物业板块——雅生活在资本市场取得了巨大成功，雅生活上市后股价一路高涨，跻身第二大市值物业企业，动态市盈率接近42倍。
在国内园林景观及住宅精装市场，雅城集团已取得领先地位，若以收入计，在众多开发商当中，雅城集团依次排名行业内第三和第四。目前，中国内地前30强地产商已有25家已与雅城集团达成了战略合作。
雅城集团的收入主要来自绿色生态景观及智慧装饰家居业务，2019年营收占比分别为29%及71%。
其中，绿色生态景观业务包括园林景观、生态环境、绿化管养等；智慧装饰家居业务则包括向地产商及个人业主提供住宅精装服务，为酒店、商场、住宅项目配套会所、写字楼、学校等提供公共装修服务，以及设计、制造、销售、安装木质家居产品和其他智造家具。
作为雅居乐的核心业务板块，客户来源上，2019年，雅居乐及其关联方为雅城集团贡献了近8成营收，另外逾2成营收则由独立第三方所贡献。
据了解，2020年上半年，雅居乐及其关联方对雅城集团的营收占比又出现了相当幅度的下降。
这与雅生活上市前后的收入结构变化一致。雅生活在2018年上市时，其来自雅居乐开发的物业项目收入占比接近80%，但随着外拓能力提升，雅居乐开发的物业项目对雅生活的收入占比已大幅降低。
“我们很关注第三方拓展能力，这是在市场上与对手比拼的核心优势。大多数前30强地产商愿意与雅城集团合作，说明其他同行业企业对我们的认可，这些地产商对产品和服务都要求高水准。”潘智勇说，“2020年上半年雅城集团营收结构的变化，也说明第三方拓展能力在增强。”
他同时也强调，雅居乐与雅城集团是无法割裂的“母子关系”，家具制造是雅居乐集团的创业之本，未来时间内，雅城集团的发展还会依靠雅居乐、雅生活两大核心板块推动，继续与之形成业务协同。
构建多元业务生态
2019年，雅城集团营业收入接近51亿元，净利润逾8亿元；同期，雅居乐集团营业收入超过602亿元，净利润逾92亿元，而全年物业销售额高达1180亿元。
“相比其他企业，雅生活、雅居乐其他业务板块更大的发展空间在于，将能够构建起雅居乐的多元业务生态平台。”潘智勇说。
根据第三方机构的市场研究，雅城集团所在的园林生态及建筑装饰市场的机会巨大。以总收入计，2019年，国内涵盖园林景观、市政环境改进、生态环境改善等业务的园林生态市场规模达到7236亿元，但行业内前十大参与者的市场份额仅为4.8%。
同样以总收入计，2019年，国内涵盖住宅精装、公共装修等业务的建筑装饰市场规模达到了4.6万亿元，而行业内前十大企业的市场份额仅为2.1%。
“整个行业的市场规模巨大，与此同时市场份额却极度分散。园林生态和建筑装饰市场呈现出典型的‘大行业、小企业’特性。”潘智勇说，“在所有地产商当中，我们在这两项业务上已经做到行业内第三、第四，非常不容易，也形成了竞争优势。”
据介绍，雅城集团已经建成了四大生产基地，投入运营30条柔性4.0全自动生产线，此外还储备了116项专利技术，如装配式家居一体化、园林景观、水处理、红树林保护等。
“为了能够管控品质和标准化，业务上的重要资源都是由雅城集团自己掌握，这为我们的规模化发展、扩大市占率形成品质保障。”潘智勇说。
他进一步介绍，基于雅居乐集团多元业务协同优势，雅城集团未来有机会打造成一个生态圈。“例如雅生活拥有庞大业主客群，作为线上、线下流量入口，雅城集团可以输出品牌、技术和标准，同时管控品质，向上下游延伸形成生态圈。”
以住宅精装业务为例，雅城集团与雅居乐地产、雅生活形成的业务协同，确实具备足够的市场想象空间。2019年，雅居乐销售物业面积近900万平方米，其中预计约一半为毛坯交房，意味着潜在产生了大量装修需求；2019年末，雅生活签订的合约建筑面积高达3.56亿平方米，服务300万~400万户家庭，同样会接触到大量潜在装修需求。
据悉，雅城集团已在部分城市由雅生活管理的小区试点面向C端业主提供装修服务，与之相应地推出了“乐活家”一站式全屋智慧整装品牌。
“雅生活会成为雅城集团等雅居乐多元业务板块的入口，对雅生活掌握的数据进行挖掘和应用，但现在还没有真正点题，一旦点题以后，业务和市场空间都会变得十分巨大。”潘智勇说。
让雅居乐多元业务发展实现协同，也是雅居乐集团拆分各大板块搭建上市架构时所遵循的逻辑。记者发现，与一些地产商拆分业务后将其置于实际控制人名下的上市架构不同，雅居乐集团先后拆分雅生活、雅城集团赴港上市，仍然置于雅居乐集团控制之下，并可以继续对这些拆分上市板块合并报表。
“这样的架构安排，主要可以与股东们一起分享拆分业务上市后释放的价值，而且对上市公司雅居乐控股的财务业绩影响较小。之后其他业务板块拆分上市大致也会遵循这样的架构安排。”潘智勇说。
他最后透露，雅居乐就是按照上市公司的标准来打造旗下多元产业的，今后会“成一个、拆一个”。“但肯定拆分上市的业务板块估值都要有相当的规模，否则太小的上市公司意义不大。”
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
