原标题：宋卫平“百镇计划”之下 蓝城代建项目郡安里涉售后返租藏忧
本报记者 刘颂辉 浙江德清报道
在杭州市区往北40公里的莫干山，是拥有千年历史的江南休闲旅游胜地。自民国时修建西式别墅起，一直因独特的风光备受推崇。
蓝城郡安里，莫干山内一座体量最大的文旅小镇项目，从运营开发伊始，就成为度假区里的明星小镇。
近日，《中国经营报》记者在走访德清县房地产市场过程中，有置业顾问透露，在蓝城郡安里投资一套70年住宅产权的房子可以享受返租政策，购买后统一委托给公司运营，承诺返还7～15年的运营租金。
该销售政策在蓝城郡安里的售楼中心得到了印证。一名销售人员介绍，郡安里项目由蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称“蓝城集团”）负责代建和代销，待售的排屋和公寓必须委托给酒店来经营，每年租金回报率6%。“一套525万元的排屋，6年可回款租金就有180万元，相当于节省了房价。”
不过，记者深入调查发现，在光鲜亮丽的投资模式背后，该项目的委托经营方与开发商佐力集团存在千丝万缕的关系。而近3年里，佐力集团及旗下上市公司的业绩已然出现下滑趋势。
在蓝城集团董事长宋卫平执掌下，曾表示将不依靠房产销售来赚钱。那么刨去房产销售，蓝城小镇项目如何实现盈利，又将如何实现“百座小镇”的目标？
“放心拿租金”
此刻正是一年中的最好时光，初夏的莫干山覆盖在层林叠翠之间，空气清新而湿润。细雨过后，山间的别院和小屋被蒙着一层薄雾。
山脚下的蓝城郡安里，这座曾举办过大型旅游活动和马拉松盛宴的小镇，工作日里却显得冷清，游客稀疏。
在郡安里的售楼中心，随处可见蓝城集团的标志。门口的展板上写着：“莫干山珍罕可售70年私产”“宋氏蓝城，树梢上的玻璃盒子”。
依靠天然的山形，郡安里分成“动区”和“静区”两部分。其中“动区”包括欢迎中心、酒店主楼、大草坪、Discovery探索基地和马场；“静区”深入山谷，规划有酒店客房、童玩中心、康养中心和小别墅。
销售人员江倩（化名）介绍，郡安里项目主要有一期4个地块，包含独栋别墅、联排别墅和公寓类产品。小镇位于山间地头，因此还包含高耸的山头、寒碧的水库、4座果园和连片的茶园。
项目总用地面积约1300亩，但规划的可建筑面积仅仅有11万平方米，绿化率超过90%，按容积率算仅有0.12%。
据郡安里悦山排屋的楼书显示，70年产权的度假Villa引入分时度假的管理模式，由专业团队对业主的房屋全程打理维护，出租5年，并签订返租合约，享受每年6%的租金收入。
“一期B、C地块分别有排屋和小户型公寓产品，都有投资理财功能。”销售人员魏民（化名）表示，由于是现房销售，必须在和德清御隆旅游开发有限公司（以下简称“德清御隆公司”）签订购房合同的同时，与德清郡安里旅游开发有限公司（现改名浙江郡安里文旅发展有限公司，以下简称“郡安里文旅公司”）签订7年的委托经营合同，后期交给酒店统一运营，每年按房价6%的比例收入租金。
魏民介绍道，郡安里由德清县本地大型企业佐力控股集团投资开发，其中3个地块由蓝城集团设计和建造。“德清御隆公司和郡安里文旅公司都是佐利控股集团旗下的公司，有开发商做担保，每年2月份给业主付租金款，尽管疫情也没有耽误，所以可以放心拿到租金。”魏民介绍，目前返租部分的房源由君澜五星级酒店代理运营。“后期可能会换掉，交给受托方统一安排，只要在公司委托之下都行，引入其他酒店品牌或者公司自创品牌。”
“房产公司售后返租模式本身就是禁止的。”德清住房与城乡建设局房产科一名女性负责人告诉记者。与此同时，该局办公室负责人唐莹在回复记者采访时表示，科室负责人已对此向郡安里项目了解情况。下一步，住建局还将加强对房地产项目销售日常监管和巡查。
运营方业绩下滑
郡安里的公寓部分基本售罄，早已用于酒店出租。君澜酒店集团官网显示，莫干山郡安里君澜度假酒店拥有各类客房共计260套。
6月12日，记者从网络平台查询到，郡安里君澜度假酒店于2018年装修，当日客房的最低价格1789元/间，最贵的独栋别墅为6919元/套。酒店日常入住率达到多少？销售人员未透露，并且婉拒了记者继续参观酒店部分的要求。
天眼查显示，德清御隆公司分别由德清郡健投资管理合伙企业（有限合伙）、德清寅幸投资管理合伙企业（有限合伙）和德清佐力君康健康产业发展合伙企业（有限合伙）持股42.42%、30%、27.58%，董事长为俞寅。
股权穿透后发现，德清御隆公司的后两位股东主要由佐力控股集团有限公司控制，俞寅也是佐力控股集团的董事。
负责项目委托运营方的郡安里文旅公司注册成立于2012年12月，同样也是由德清佐力君康健康产业发展合伙企业（有限合伙）和德清佐力君康健康产业发展合伙企业（有限合伙）控股，上市公司佐力药业股份有限公司（300181.SZ）也有部分参股。
记者从德清县政府获取的一份郡安里备案价格表显示，135套房源备案总价为9.66亿元，按照6%的租金回报率估算，该项目若全部对外委托经营管理，每年需要支付业主5797.14万元。
而Wind统计数据显示，2016～2019年，佐力药业分别实现营业总收入8.4亿元、7.9亿元、7.3亿元、9.1亿元，分别同比增长25.2%、-5.49%、-8.02%、24.77%，归属母公司股东的净利润分别为7202万元、4514万元、2075万元、2559万元，分别同比增长-15.0%、-37.3%、-54.03%、23.33%。
记者针对公司业绩是否满足郡安里项目每年返还租金额度问题，前往佐力控股集团，但是行政办公室一名姚姓负责人并未正面回复。
此外，值得注意的是，佐力集团旗下另有一家佐力科创小额贷款股份有限公司（06866.HK），于港交所上市，执行董事兼董事长也为俞寅。统计数据显示，2017～2019年，佐力小贷营收和净利润出现逐渐下滑趋势。
“度假酒店虽说单价比较高，不过收益受季节性影响比较强，一般只有周末和节假日入住客人较多，能够产生盈利，平时有时候可能还是要贴钱的。”佐力药业一名高管坦陈。
佐力药业此前还披露，其为德清御隆公司自安徽国元信托有限责任公司取得的贷款3亿元提供保证担保，并由佐力药业控股股东俞有强（俞寅之父）提供反担保，该借款同时由德清御隆公司以其自有的土地使用权和房屋建筑物作价4.32亿元提供抵押担保，由佐力集团、俞有强和俞寅提供保证担保。
“近些年，类似的销售模式其实在国内不少地方都发生过，相当于是售后返租的经营模式。不过，从目前采用类似运营模式的公司来看，成功案例并不多，甚至很多因此而失败。”国家高端智库、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁表示，很多地方对文旅市场存在误判，当房源出租状况不佳，托管公司经营不善，仍要支付给投资人固定的租金，会导致亏本运作资金链承压。若运营方以各种理由拒绝给投资人提供租金收益，则容易产生合同纠纷。
合作开发模式“裂痕”
蓝城集团与郡安里项目结缘始于2017年4月。彼时，佐力药业宣布，佐力集团与蓝城集团将在健康养生方面发挥优势，郡安里也将是其布局大健康产业的重要一环。
事实上，在此之前的一年，2016年4月，佐力药业才出资3000万元联手佐力集团才购了德清御隆公司及德清郡安里旅游开发有限公司70%股权。
莫干山镇政府一名负责人透露，最初是香港公司投资拿地开发，后来出现资金链问题，才被佐力集团全盘接手。与蓝城集团合作开发，郡安里项目才逐步成型。
佐力药业与蓝城集团签约合作之后，郡安里项目迅速改头换面，四处充斥着蓝城建设的色彩。
按照蓝城集团的规划，蓝城郡安里是遵循保护性开发和尊重自然原则，度山势而设计出融于自然、与阳光松风亲密接触的生活美学小镇，项目集粹度假酒店、颐乐、康养、童玩、学习、探索和家庭等高端配套。并且逐渐承接各类体育赛事活动，打造文旅IP。
这显然与佐力药业此前的规划——培育中医药健康养生基地相违背。上述佐力药业的高管透露，接下来公司可能会剥离郡安里项目的股权，不再参与小镇业务，而是聚焦制药主业。
北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师表示，表面看来，开发商和运营方不存在股权关系，实际上还是有一定的关联性，也算是变相的售后包租行为。不少的售后包租公司是项目公司，甚至是空壳公司，往往是为了运作某个项目而注册，有的还披着某集团公司的外衣，但往往抵御风险能力较低。
王玉臣还指出，售后包租行为之所以被禁止，正是因为其风险很高，市场的培育、项目的运营是受一系列因素影响和决定的。不少开发商将售后包租变成了营销宣传的热点，是抓住了购房者购买旅游地产时后期运营收益的痛点。签署合同的时候，运营方对外甚至声称代表着开发商，而一旦运营不善，开发商则可能利用合同相对性，不会承担任何责任。购房者损失的不仅仅是收益，还会造成房屋价值的贬损。运营公司实际上可能根本没有资金能力，就算打赢官司，也难以执行。
采访过程中，蓝城郡安里项目一名副总经理否认存在售后返租的行为，其表示，委托租赁的产品已经没有了，目前都在销售普通自住的产品。酒店运营模块由其他公司在负责，由于涉及商业机密，暂时无法透露。
对于如何应对合作方运营行为给品牌带来的风险，该名副总经理表示，公司会同客户交代合作方与蓝城集团的背景，只要说清楚委托方与蓝城集团不存在直接性关系，后期的选择由客户来决定。
作为国内小镇开发的先行者，蓝城集团前身是绿城房产建设管理有限公司，为房产代建业务的承接主体。截至2019年，蓝城集团品牌价值达162亿元。根据宋卫平的“百镇计划”，10年内，公司将打造100个复合型理想生活小镇。
据相关媒体报道，去年12月，蓝城集团却与广西云天集团终止合作，在此之前的5个月里，双方刚筹备打造南宁桃李春风小镇项目。对于该项目搁浅的原因，业内人士透露，项目本应于当年12月可以拿地，但至今未能落实，预计土地转性困难，开发团队解散。
对此，宋丁认为，目前来看，蓝城小镇多是以增加噱头的方式扩张运营，在行业内尚未形成核心的特色，反而更多是以房地产项目来体现，流于常态化。后续应该做标杆性项目，打造地方文旅IP，既兼顾产品的品质，又具备可持续的盈利能力。
针对小镇项目的开发规模和营利模式，记者多次致电并致信蓝城集团方面，截至发稿，相关负责人尚未作出正面回应。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）
