原标题：房屋价值咋评估 听听专家说
近期，省城众多新老楼盘及二手房中介公司再度满血复活，不断向业主传递楼价正处低谷、正是买房好时机的信息。而购房者的逻辑通常具有复杂多样性，在市场认为买涨不买跌的低迷期，也有不少购房者选择“捡漏”。
眼下，买房是否合适？价格便宜的房源是否可以捡漏，又存在哪些方面的风险？经过去年的楼价起伏风波之后，太原的房子升值空间是否可观？实际上，针对不同的房源有不同的评估房源价值的逻辑。这也就是为什么有人买一套房能赚一笔钱，而有的人买房，一边还着月供却一边担心房价下跌。
对此，山西晚报记者就读者咨询的新建商品房、二手砖混多层住宅楼、回迁房、学区房、地铁房、法拍房等房源问题，请省城专业人士对眼下的购房利弊和风险进行分析与评估，为购房者提供一些参考——
A 购买新房“纠结”问题最多
在众多读者中，咨询最多的是如何评估新建商品房价值，何种房源具有较高的购买价值。目前在太原市场上，主流销售房源仍然是新建商品房，这一特征与发达城市的二手房源为市场主打有所不同。对于如何购买新房，大部分购房者对地段、位置、楼层、户型、精装或毛坯等方面都有各自的纠结。
例如很多读者会咨询这样的问题：高楼层价格应该比低楼层贵多少才是合理的？朝北户型，应该比朝南户型便宜多少？买一手还是买二手？精装修和毛坯选哪个？高楼层和中低楼层选哪个好？
业内人士表示，抛开只追求居住舒适度的这一类购房者来讲，如果想选性价比高的房源，要充分对房源进行对比。
比如买高层新建商品房时，买高层好还是中低层好？在普通购房者的认知中，高楼层比中低楼层采光好，居住体验感好，所以大多数建议选择高楼层。但对于价格、楼层进行多方面综合考量的购房者来说，要考虑性价比。
“高楼层的房源单价1.5万元，中低楼层单价1.3万元左右，两者存在2000元的价差，相当于八七折。这种情况下，可以多考虑中低楼层的房源。因为在将来出售时，这两个楼层的房源不会有如此高的价差，中低楼层可能会遇到价格恢复性反弹，这是一个购买高性价比房源的机会。”业内人士表示，“同样的道理，两个地理位置临近的客户群类似的楼盘，如果其中一个楼盘品牌效应大于另一个，或者单纯在园林景观或某一方面比另一个楼盘更丰富，在这种情况下，也是建议购买便宜的楼盘。因为同处一个区位，价格较便宜楼盘有机会价格恢复性反弹，买入即赚。”
买房时估算其是否具有较高的增值性方面，有一个基本的逻辑思路：“价格是做决策的最终参考，当购房者面临选择时，两个可选房源价格相差不大，则选各方面条件好的楼盘，反之则建议倾向于选择价格便宜的楼盘。”
B 六层砖混楼可以买吗
在购房前，不少购房者会对新房和二手房的选择纠结。经常有读者咨询：是购买市区中心砖混楼的二手房，还是在较远的市区新中心购置新建商品房？哪种房源增值潜力更大呢？
对于自住的购房者来说，选择房源最主要根据自身实际需求；按照增值潜力大小来评估是否买这套房产，则要充分考虑地段。
“市区中心房龄较大的二手房，增值机会在于地段未来的发展潜力。这套房龄超过20年，居住的舒适性会大打折扣，买这类房的购房者大多是经济承受力较低的刚需人群。如果要买这类房子，一定要买地段好的学区，并且需要特别关注小区楼盘外立面的情况。老房外立面电线横纵交错、窗户锈迹斑斑、墙面粉刷脱落等，会对将来接盘的客户产生较为严重的负面观感影响，那么这类房源评估价值不高，将来卖不起好价格。”贝壳找房小店区营销门店相关负责人李斌介绍。
此外，买六层砖混楼还需要特别注意楼层，三层是最好的楼层，其次是四层。这两个楼层是整栋楼中最好的楼层，而部分福利房小区，这两个楼层的户型也会优于其他楼层。六层或七层顶层，是砖混楼中价格最低的房源，通常价格在七五折到八折，如果二手房价格高于这个折扣不建议考虑购买。
C 莫提前为地铁房透支购房款
按照其他城市地铁房涨价规律来看，地铁通车之前房价涨幅最大的时候是通车之前的一年时间内。省城首条地铁正在建设，但推广地铁概念的楼盘却多如牛毛，地铁房也炒作了许多年。业主为了地铁概念而选房，一定要了解清楚通车时间，且当时的报价是否比周边楼盘高，是否过分透支了地铁价值。
有读者咨询：“手上正好有闲钱，想买一套地铁房，将来是否能够升值？”山西晚报记者实地探访后发现，不少楼盘因为建在地铁沿线周边，而卖出更高的价格。还有楼盘表示自身是双地铁房，即楼盘所处两条地铁交会口附近，而显得地段更好、价值更高。“事实上，地铁房应选价格仍未上涨，地处地铁规划的偏远位置的房源，已经处在建地铁线的房子，增值空间已经最大化地释放。”业内人士表示，“这就是所谓的低价建仓，等待将来地铁利好兑现，价格上涨。”
目前太原地铁2号线已经在建设中，具体站点位置也基本确定。“按照其他城市的规律来看，在城市高端写字楼、精英就业集散地周边五至八个地铁站的周围，都是可选的黄金地段。这些地段的精英人群购买力强，会为通勤更方便而购买地段更好、价格更高的房源。但目前太原地铁仍未通车，在考量地铁房时要多实地考察，观察地铁站站点周边的人流量再做决定。”业内人士表示。
D 别轻易入手回迁房
市面上在售的回迁房通常价格低于正常新建商品房的价格，太原的回迁房大部分手续未完善，购买者无法过户。“这都是造成回迁房价格低的原因，这也是吸引一部分经济负担较大的购房者的主要因素。但一般正规房产中介和售楼部是不会销售这样的房源的，可能后续产生的纠纷很多。大部分交易都是买卖双方私下约定的。”李斌表示。
首先，对购房者而言，大额购得的房产未来可能不能过户到自己的名下，无法办理落户等手续。因为在没房产证的情况下交易，属于不合法的交易行为，无法受到法律保护。同时，这类房源无法办理商业贷款和公积金贷款，今后如果想卖房置换新房阻力很大。回迁房同样由于没有不动产登记证而无法办理抵押贷款。
所以是否能够买低价回迁房的主要条件是“拥有房产证”，只有拥有房产证，房子的买卖、转让才是合法的。
此外，回迁房由于是特殊用途的保障房，在户型、用材等方面会有所缺陷，未来出手难度大，出手价格也要比周边商品房价格要低。E 低价法拍房需多次实地查看
太原某律师事务所律师张鹏由于工作需要，经常发布一些法院拍卖房信息。山西晚报记者了解到，这些法院拍卖房源大多位置优越，价格低廉。购房者可以通过类似“公拍网”或者“阿里拍卖”的平台看到房源并进行竞拍。
需要注意的是，这类房源虽然看起来物美价廉，但风险很大，如果不多次实地考察可能会踩入“雷区”。
某品牌开发商法务李宁介绍，法拍房如果不实地查看，会有很多购买风险，让购房者有苦说不出。“比如我们接触过一个案例，购房者买了拍卖房屋收房时，发现房屋内的住户并未搬走。而法律关于‘唯一住房是否可执行’的司法解释是，若被执行人只有这一套房可住无处可去时，符合一定条件时法院不强制执行。自从买了法院拍卖的房屋，这位购房者就陷入无尽的烦恼中。”李宁说。还有一种情况，如果拍卖之前，这套房屋已经有人租赁，且租约未到，那么收房时也会受到很大影响。这类房源的原则是“买卖不破租赁”，买了房屋只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续履行，否则强行收回房屋还涉及到违约金支付的问题则会让情况变得很复杂。
F 学区房现降价态势
“前几年，学区房疯涨过一段时间，但是近两年学区房房价有所回落。”贝壳找房一位经纪人告诉山西晚报记者，“一方面，学区房价格已经透支了上涨幅度，几乎没有什么投资价值，只有自用价值。另一方面，现在很多新建楼盘都配套了优质小学，中心城区的老牌中小学不是唯一的选择，适龄入学的孩子上学有了更多的选择，所以需求略微降了下来，房价也跟着没有以前那么火爆了。”
“再加上现在不论公办学校还是民办学校都一律摇号招生，这个政策出台更给学区房降了温。”上述人士表示：“在购买学区房时，除了满足自用需求外，不建议作为房产投资。”
山西晚报记者 张磊
