原标题：重庆多宗地王开发迟缓 入市项目去化受阻
本报实习记者 庄灵辉 记者 卢志坤 重庆报道
伴随2017年开始重庆楼市的上扬，外地房企入渝热情高涨，也让重庆主城范围内高价地频出，近几年来中央公园、礼嘉、悦来等新兴热点板块“万元”地块接连诞生，地王价格不断被刷新。
据克而瑞数据，2017年至2019年，重庆主城成交楼面价超过1万元/平方米的高价地块共28宗，截至2019年11月，仅有10个高价地项目已入市。
《中国经营报》记者近日走访发现，上述高价地已入市的项目部分去化疲软，今年初开盘楼栋仍有房源在售，促销打折花式繁多。此外，近3年重庆高价地入市项目较少，入市周期长，部分项目拿地多年却未有开工迹象，地王解套难题突显。
近3年高价地频出
克而瑞数据报告指出，2016年起，由于购房需求的释放，以及相对全国其他城市较为宽松的调控政策，重庆楼市不断升温，市场明显呈现出供不应求的情况。
据克而瑞数据，2017年重庆主城区商品住宅共成交2517.76万平方米，同比上升18.60%，月均成交量超200万平方米，为多年来最高位。而2017年重庆主城区月均供应商品住宅为146.74万平方米，供需缺口达63.07万平方米，截至2017年12月，重庆主城区商品住宅可售面积为827.94万平方米，同比下降36.2%。
住宅市场销量攀升，2017年的土地市场也随之火爆，2017年重庆主城区住宅用地和商办用地分别成交2369.74万平方米和223万平方米，分别同比上升15.39%、17.69%。住宅用地成交量占各类土地成交总量的比重高达68.95%。
2017年，还有金地集团、新城控股、融信中国、荣安地产、华夏幸福等共14家外地房企首次入渝，进一步加大了土地市场的竞争。
重庆首个楼面价破万的地块也诞生于2017年。当年4月，首钢地产7.8亿元竞得两江新区悦来一宗6.66万平方米的土地，楼面价11710元/平方米，溢价率达67%，成为当年最高楼面价，直到2018年5月，这一单价才被首进重庆的弘阳集团刷新。此后，重庆主城高价地频出，2017年，重庆主城楼面价每平方米过万元的土地成交10宗，其中不乏外地房企首次入渝所获地块。
今年上半年重庆主城土地市场火热，共计成交92宗商住类土地，已超去年全年成交量。仅今年上半年，重庆主城楼面价每平方米超万元的土地就成交了10宗，其中，荣安地产以13549元/平方米的楼面价竞得重庆九龙坡区一宗商住用地，刷新了重庆主城地王单价。
据克而瑞数据报告分析，重庆主城高价地主要分布在城市核心区和北区热门板块，除弹子石、冉家坝、渝中半岛、化龙桥以及照母山、回兴、大竹林等核心区域以及发展较早的区域外，中央公园、礼嘉、悦来等新兴板块热度一直不减，近3年高价地块成交达12宗。
部分高价地块开发受政策影响
克而瑞数据报告显示，截至今年11月，超半数高价地块尚未动工。
去年年中，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局等四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》，该《通知》强调，为避免“两江四岸”地区开发建设与新的规划建设要求不协调，造成低水平建设与重复改造，经研究决定，暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动。根据该《通知》，重庆“两江四岸”指长江上起九龙坡西彭镇，下至江北区五宝镇；嘉陵江上起北碚城区，下至渝中区朝天门的区域，河道中心线长约180公里，两侧岸线长约394公里。
一些地块受上述政策影响，开发进度放缓，重庆主城未入市的高价地项目主要集中在两江四岸和中央公园板块，2017年的4宗滨江高价地块至今未入市。
记者近日现场走访发现，上述首钢地产7.8亿元所获悦来板块土地上尚无任何建筑，地块四周被围挡遮住，朝嘉悦江庭楼盘一侧有施工方所设简易大门，门上标示为“重庆钢铁集团建设工程有限公司承建首钢地产悦来项目（平基土石方）项目”。
项目对面一位居住一年多的居民告诉记者，该项目近几个月才开始施工，且施工总是“断断续续的，之前只偶尔听得到施工声音，这几天才看到挖掘机”。
2017年9月，中海地产以约16.8亿元成交总价竞得一宗渝中区高九路板块卡福厂旁的地块，成交楼面价10053元/平方米，溢价率43.61%。该地块位于重庆主城核心区域，周边开发有多个成熟住宅项目。
近日记者走访该地块发现，整个地块被墙体遮住，视线所及未见成型建筑，能听到施工声音，施工大门处有项目承建方中建-大成建筑有限责任公司的施工公告，公告称该公司受甲方委托，“即将在原卡福场地地块进行住宅小区的工程建设”，而该公告日期为今年8月1日。附近居民称该地块中间停工了一段时间，近期才开始断断续续地施工，“有时候晚上都能听到施工声音”。
根据上述施工公告，该地块工程为“品牌地产公司重点开发的优质小区，该小区的早日完工并进行场界回填有助于促进轻轨九号线红岩村站附属设施尽快投入使用”。
今年9月底，重庆市渝中区建交委在网络理政平台回复市民关于卡福厂中海工地停工问题的咨询时表示：“高九路中海卡福厂地块工地名称为大杨石组团黄荆社分区卡福厂项目，目前该项目因为‘两江四岸’规划要求正在进行建设方案的调整，预计11月左右恢复施工。”
2017年9月，首次入渝的合景泰富经过激烈竞争，以10104元/平方米的楼面价夺得渝中区一宗土地，该地块位于渝中区一号桥，紧邻重庆传统商圈解放碑商圈，所在区域土地稀缺性高，因此尽管该地块容积率高达4.5，当时多位业内人士却推测该地块开发高端住宅的可能性较大。
近日记者到该地块走访发现，两座高层建筑还未封顶，项目现场的施工电梯和塔吊都在运作，不时能听到施工声。项目门口的公示信息显示，该项目为合景天銮项目，在场总人数为65人，包括50名建筑工人和建设、监理、施工方若干人员。
记者在该项目保安室见到一位自称施工方的人士，他告诉记者，项目只有两栋主体建筑，层高分别为39层和43层，现在都还没封顶。由于项目是精装现房销售，预计到明年9、10月份才开放项目样板间，2021年3、4月份交房。“这个项目是从2018年初开工建设的，到现在建了快两年时间了。开始我们的建筑高度要高一些，后来由于一些政策和市场原因，我们把原来的高度降低了，因此停工了大概半年的时间。而且后面还有精装修工程和第三方验收等，所以开发周期会比较久，但是项目品质绝对能保证。”
上述施工方人士称，这个合景天銮项目是合景泰富的一个系列产品，在广东等一些地方都有。“两栋建筑一共有不到400套房源，房源面积大概在130多平方米到400多平方米之间，由于是高品质精装交房，预估价格为35000元/平方米左右。”他告诉记者，预估价格都是在闲聊的时候听“别人”讲的，具体还要看开盘时的市场情况。“项目的客户定位主要是在解放碑附近上班的人群，如果在江对面，可能交通就有点堵了。由于价格等各方面因素，这里的房子确实不太好卖，隔壁协信公馆到现在都还没卖完。”
紧邻上述地块的，则是协信公馆项目售楼中心，据其置业顾问介绍，该项目共4栋高层住宅楼，于2013年建成。“目前1号楼和2号楼有部分房源在售，2号楼之前托管给第三方，所有房源都带租约，并且是精装房，装修时间已经有6年了，部分房源租约于明年初到期；1号楼则都是清水房源。在售房源均价在27000元/平方米左右，听说隔壁合景天銮预估价格在3万元/平方米左右，因为他们拿地的价格比我们要贵。”而公开资料显示，协信公馆最早于2010年取得预售证，4栋住宅楼规划为982户。
已入市项目去化遇阻
据克而瑞数据，近3年重庆主城的高价地只在今年下半年有多个项目集中面世，已入市项目共10个，仅占近3年高价地块的36%，部分项目入市周期甚至超过24个月。
此外，近3年重庆主城区高价地总地价达303.37亿元，但从销售情况来看，截至今年11月，已销售的项目销售金额仅11.34亿元，回款率不足4%。据统计，已入市项目的售价比楼面价高出45%～110%，平均值仅为68%，高价地项目去化遇阻明显。
2017年6月，经过竞拍和综合评标，首进重庆的绿城才从多家房企的竞争中夺得渝北区冉家坝一宗地块，楼面价达11500元/平方米，此后绿城将该地块所开发项目案名定为重庆兰园。
2019年12月10日下午，记者到重庆兰园项目走访发现，该项目7栋高层均已封顶，外立面也都装修完毕，能看到项目仍有不少工人在施工，也能听到项目室内的施工声。
当日下午，该项目售楼中心仅有4位置业顾问在上班，其工作人员称，项目本来有8位置业顾问，由于上周较忙，其余4位都在当天调休了。记者当日下午在该项目走访约半个小时，约有两三组看房客户。
据该项目置业顾问介绍，该项目是绿城中国在重庆开发的首个高端居住区，最早于今年初开盘，目前还有2栋楼未开盘，但7栋楼所有房源都将于明年3月份统一完工。“由于拿地时的政策要求，我们项目是现房销售，现在只剩下内部装修和绿化工程了。项目户型为套内155至226平方米，按套内面积计算均价约为28000元/平方米。”
2017年8月，金科、碧桂园与金茂三家联合以20.6亿元获得重庆礼嘉板块一宗土地，楼面价为10753万元/平方米，此后该地块所开发项目案名被定为樾千山。
2019年12月10日下午，记者到樾千山项目走访发现，该项目部分楼栋已封顶且外立面装修完毕，仍有部分楼栋在施工中。据该项目置业顾问介绍，该项目分为洋房和大平层两部分，共27栋，目前在售的为12栋和16栋的洋房房源。“户型建筑面积在142至168平方米之间，建面单价大约15000元/平方米，现在年底有优惠活动，可在房屋总价的基础上打9.5折之后再打9.8折。”
上述樾千山置业顾问称，樾千山项目在今年9、10月份销售业绩都不错。“上个月开始受到其他高层项目的冲击，业绩有些下滑，加上年底有业绩压力，如果你在这两天决定购买我们的房源，我还可以额外给你一个内部员工优惠，具体优惠额度现在还不方便告知，但肯定会低于9.8折，一定是个惊喜。”
该置业顾问还表示，近期项目附近不少企业组织员工来项目进行团购，团购优惠一般为总价基础上减16000元，如果记者购买其项目住宅，可通过包装让记者也享受到该项优惠。“另外由于土拍政策要求，樾千山项目都是现房销售，现在所售房源都是明年5月底交房，且如果款项都到位，客户还能提前进行装修入住。”
该置业顾问宣称，现在项目的洋房房源都是“亏着卖的”，后期的部分洋房和大平层房源肯定会涨价。“因为后期整个项目都呈现出来后，价格提升也就有了依据。”
此外，据重庆兰园和樾千山两个项目各自的置业顾问介绍，目前项目最早开盘的楼栋都仍有一套房源在售，具体原因都是“因客户按揭没有通过而剩下的一套房源”。
记者就上述情况分别拨打首钢地产重庆公司、中海地产重庆公司、绿城重庆公司、合景泰富重庆公司以及重庆金碧茂置业有限公司公示电话采访求证。首钢地产重庆公司工作人员得知记者身份后称“没空”即挂断电话；中海地产重庆公司工作人员称“不了解项目进度，不方便接受采访”并随即挂断了电话；绿城重庆公司工作人员称不了解具体项目情况，有任何问题可咨询项目售楼部公示电话；合景泰富重庆公司和重庆金碧茂置业有限公司公示电话则一直无人接听。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
