原标题：业委会换届选举，任意解释“双过半”被法院撤销结果
小区业主委员会换届选举，须经“双过半”业主同意。那到底什么是“双过半”呢？有的小区业委会对其进行“解释”，但在法律上未必站得住脚。
扬子晚报/扬眼记者 万承源 通讯员 宁法宣
二审法院撤销业主大会选举决议
2016年10月8日，南京市某小区业委会发出公告，内容为召开全体业主大会的时间及大会议题为选举新一届业主委员会。2017年1月25日，筹备换选小组发出公告，主要内容是公示小区第三届业主委员会委员候选人名单。
此后，筹备换选小组向小区业主分发选票。2017年4月21日上午，在街道、社区的监督下，业主大会召开，部分业主到场。换届选举小组对投票箱内的选票进行唱票统计，确定王某等九位委员当选。
蔡某某等二十七人系该小区业主，蔡某某等人认为这九人中有部分人员的选票数没有达到《物权法》第76条规定的“建筑总面积过半数和占总人数过半数”的“双过半”硬性要求，遂诉至一审法院要求撤销上述决议。
蔡某某等人的诉讼请求被一审法院驳回后提起上诉。南京市中级人民法院经二审审理，依法判决撤销该小区“4.21”业主大会做出的“选举胡某某等人为第三届业主委员会成员”的决议。
选举规则三处不符合法律规定
南京中院承办法院徐聪萍法官表示，本案二审的争议焦点为：当选的业委会委员得票数是否均应双过半，以及业委会委员选举规则是否合法。
徐聪萍介绍，本案中，筹备换选小组向业主分发选票，选票中对部分候选人为“二选一，票多者当选”进行了标注，并在注意事项栏中载明“依据2016年7月1日施行的《南京市住宅物业管理条例》相关规定，委员的分布，由每幢业主人数和住宅面积综合因素决定。”
关于该选举规则，法院认为：首先，选票上虽列有部分候选人“二选一”及“由综合因素决定”，但具体选举规则并未在选票上具体载明，选票赋予筹备换选小组过大的自由裁量权。
第二，案涉小区《业主大会议事规则》中的相关规定，旨在确保每幢单元均有候选人产生。而该议事规则对于业委会委员选举并无如被上诉人所述确保每幢均有业委会委员的规定，仅规定须进行差额选举。本案所涉选举并非完全的差额选举。
第三，依照《南京市住宅物业管理条例》规定，选举规则系直接关乎业主权利的重大事项，应经业主大会表决通过。本案所涉选举规则在未经业主大会表决通过的情况下，筹备小组擅自设立每幢单位均有委员当选的规则，系对业委会委员候选人公平竞选权利及对业主共同决定重大事项权利的侵犯。
综上所述，案涉小区本次业委会委员选举规则不符合法律规定。
法官：不得任意解释“双过半”
关于当选的业委会委员得票数是否均应双过半，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，从立法本意来看，该条规定系建筑物区分所有权人共同管理权的体现。业主委员会作为业主自治组织及业主大会的执行机构，要求当选的业委会委员得票数均应双过半更能体现业主的共同管理行为及共同意志。
法官表示，本案对涉案小区业主委员会选举纠纷的判决，向全社会普及宣传了《物权法》76条“双过半”的精准理解应为“建筑总面积过半数和占总人数过半数”，且是对选举程序和选举结果的双重要求，不得任意解释和变更修改。
