本报记者 许永红 童海华 广州报道
1月15日，广州增城区出让两宗位于朱村凤岗村的商住用地。最终，由唯一的竞拍者广州市碧城科技投资有限公司（以下简称“碧城科技”）以底价拿下，合计39.1亿元，建筑面积共45万平方米。除了住宅和企业总部，两宗地块的工程项目均包括了科技小镇。
《中国经营报》记者了解到，上述两宗地块的背后买主，除了此前就被业内热议的富士康，龙头房企碧桂园也现身其中。企业信息显示，两者联合控股的公司在碧城科技占股达75%。
“两者此次合作是优势互补。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者分析，碧桂园现在是房企龙头，在特色小镇建设方面也有经验，而富士康近几年也在技术升级，在科技行业具有一定地位。
对于房企与相关企业合作开发特色小镇，宋丁认为，这将会形成明显趋势，目前房企传统发展模式已经受到诸多限制，有着转型升级的迫切需求。
地块出让门槛高
因涉及特色小镇建设以及颇有定向出让意味，上述增城两宗地块一经推出，便受到了业内的高度关注。
出让文件显示，两宗地块的用途均为其他商务用地、二类居住用地，建筑面积分别为20万平方米、25万平方米，起拍楼面价在8000元～8700元/平方米之间。
值得关注的是，两宗地块均不接受联合竞买及个人竞买，同时要求竞买人必须是广州市行政区域内注册成立的企业，注册资金不得少于50亿元。
其中，A17027地块的要求甚高，竞买人须承诺引进不少于两家从事面板驱动与电源管理IC研发、8k硬件系统研发及相关产业的企业。引入的企业须在广州市增城区内成立独立法人企业，总投资额不低于25亿元，正式运营三年内每年营业收入不低于5亿元。
此外，A17026地块要求，竞买人须承诺引进不少于一家从事8k影视技术运营及相关产业的企业。引入的企业须在广州市增城区内成立独立法人企业，总投资额不低于10亿元，而且正式运营三年内每年营业收入不低于2亿元。
出让条件中，两宗地块均一致指出，竞买人须承诺引进相关产业的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科学基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作。同时，引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作。另外，引进1家以上从事8k面板产业研发科技创新类重点实验室或博士科研工作站。
两宗地块还要求，竞买人须提供广州市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速器及超高清8k应用、8k技术研发等8k液晶面板相关产业的证明。
从这样严苟的出让条件来看，已落户增城的富士康彼时被业内视为将是上述两宗地块背后的买主。而出让结果显示，除了富士康，大举布局科技小镇的碧桂园也参与其中。
记者从国家企业信用信息网站了解到，碧城科技在2017年9月22日成立，登记于广州市工商行政管理局，注册资本高达50亿元。而公司地址为广州市增城区朱村街朱村碧桂园城市花园。
值得关注的是，天眼查显示，碧城科技的第一股东为广州市碧发科技投资有限公司（以下简称“碧发科技”），后者占股达到75%。而碧发科技的两大股东，分别为富士康旗下的超视堺国际科技（广州）有限公司，以及广州市碧桂园地产有限公司，占股分别为66.67%、33.33%。
在接受记者采访时，宋丁表示：“两者此次合作是优势互补。碧桂园现在是房企龙头，在特色小镇建设方面也有经验，而富士康近几年也在技术升级，在科技行业具有一定地位。”
此外，宋丁指出，房企与相关企业合作开发特色小镇，将会成为一个明显的趋势，目前房企传统发展模式已经受到了诸多限制，有着转型升级的迫切需求。
双方有意布局小镇
这次拿地建设科技小镇，是继建设生产线之后，富士康在增城投资的“锦上添花”。而对有意加大布局科技特色小镇的碧桂园来说，联手科技巨头富士康显然有助于加快该领域的发展步伐。
2016年12月30日，富士康旗下堺显示器制品株式会社（SDP）与广州市人民政府共同签署《第10.5代显示器全生态产业园区建设项目合作框架协议》，宣布在广州增城建设第10.5代8k显示器全生态产业园区，计划投资610亿元，是富士康科技集团董事长郭台铭近十年来对国内投资最大的一笔项目。
按照计划，该园区2019年量产，年产值可达920亿元，主要建设第10.5代面板、基板玻璃及相关后段产品生产线，重点发展工业大数据应用、超高清8k电视、智能家居、智能办公、面板自动化（工业机械人）研发等。
事实上，富士康投资科技小镇早有迹象。富士康在2017年3月曾透露，下一步将和广州合作开发国内领先的科技特色小镇，并联合全球合作伙伴加速转型与创新，打造高标准的科技研发产业，建设国际一流的双创空间、孵化器、加速器，带动全球创意、创新产业落户增城。
在房地产行业，碧桂园则是率先吹响了进军特色小镇的号角。2016年8月，碧桂园发布产城融合战略，正式启动科技小镇计划，计划在5年内投资千亿元建设多个智慧生态科技小镇，主要选址一线城市周边和强二线城市的30~80公里重要区域。
2017年5月，碧桂园首个产城融合的科技小镇——惠州潼湖科技小镇正式破土动工，近80家企业、机构也在现场签约进驻小镇。
此前，碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波表示，在碧桂园看来，科技小镇更是产业的组织形式，核心是产业链带动下的产城融合发展。同时，碧桂园的科技小镇聚焦于一线城市周边、二线城市核心区域。
从向俊波的介绍可知，在用地比例方面，碧桂园科技小镇有着确切的规划，产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为3：3：4，其中配套商业用地占比一般不超过10%。
而在资金方面，向俊波称，目前碧桂园特色小镇在融资方面一直在运用基金模式，未来将重点探索资产证券化。
“从资金投入来看，市场普遍认为做产业是很重要的资产，但真正运营起来，循环来看，收益并不比房地产开发差。对于特色小镇项目，房企自持的物业占了很大比例，未来碧桂园也将探索自持物业资产证券化。”向俊波表示。
（编辑：赵毅 校对：翟军）
