伦敦萨瑟克区的皮博迪广场，是模范住宅的典型
自18世纪中期以后，伦敦人口急剧增长，由1750年约60万人，1801年86万人，1821年123万人，到1851年236万人。伦敦在19世纪早期的既有住房根本无法满足城市人口的居住需求，很多家庭只能挤入已有的存量住房，一套住房居住1至2户人家甚至更多，过度拥挤成为一种常态。普通工人的收入难以支付体面住房的房租，只能选择并不适合人居住的地下室、贫民窟和分隔房。大量的历史文献记载了那个时代糟糕的住房情况，恩格斯在《英国工人阶级状况》中说：“在威斯敏斯特的圣约翰教区和圣玛格丽特教区，根据统计学会会刊的材料，在1840年，5366个工人家庭住了5294所住宅（如果这还可以叫做‘住宅’的话）；男人、女人和小孩，总共26830人，不分男女老幼地挤在一起，在这些家庭中有四分之三只有一个房间。”面对严峻的城市住房问题，19世纪的伦敦出现了一种创新的“模范住宅”形式，风行一时。所谓“模范住宅”是指在住房结构、设施和舒适度等方面符合住房立法所规定的最低标准，适合工人租赁居住的住房。
在19世纪40年代，伦敦的两个慈善组织“大都市改善勤劳阶层住宅协会”和“改善劳工阶级生活状况协会”率先进入工人阶级住房领域。前者宣称“在保证回收成本的前提下，为劳工的生活提供舒适和方便的住房”，1845年获得皇家特许状，限定利润不得超过5%；1847年，该协会在圣潘克勒斯路修建了21套两居室的住宅和90套三居室的住宅，后又在金色广场、新街等地段修建了类似的住宅。后者宣称要建造、租赁或购买合适的住房，以每周合适的租金，用隔间房形式出租给那些需要的家庭和夜宿者。1844年，该组织在伦敦彭顿维尔的洛厄路开建了第一个模范住宅项目；1850年，该协会也获得皇家特许状，规定利润为4%。模范住宅形式获得了社会的广泛认同与政府的大力支持。1849年10月，伦敦第一任公共卫生医务官约翰·西蒙在《关于伦敦城公共卫生状况的报告》中提出，“要求城市行动起来，消灭贫民窟，为穷人建造模范住宅”。1866年，英国政府开始向慈善住房机构提供贷款，利息为4%，期限为40年；到1875年，累计为模范住宅公司提供贷款25万英镑。
进入19世纪60年代以后，伦敦的模范住宅公司获得了快速发展。1862年乔治·皮博迪成立了皮博迪信托公司，1863年西德尼·沃特罗成立了“改善工人住宅公司”，1867年“工匠、劳工和普通人住宅公司”成立。其后，伦敦30多家模范住宅公司进军住房领域。上述三大公司在伦敦住房租赁市场发挥了重要作用，建造了不少模范住宅。到1875年，皮博迪信托公司建造了大约1800套公寓，“改善工人住宅公司”建造了1500套公寓，“工匠、劳工和普通人住宅公司”建造了1000套公寓；至1895年，这三家公司建造的公寓数量分别是5100套、5350套和6500套。这类住宅部分地改变了伦敦贫穷区域的灰暗面貌，出现了一种住房新气象。在白教堂区，到1900年已有3748套模范住宅公寓，居住15494人；在肖尔迪奇，到1919年已有59个独立的模范住宅街区，总数2134套公寓（5694个房间），居住8450人；在切尔西，1913年有2200人居住在由萨顿信托机构建造的模范公寓里，1390人居住在刘易斯信托公司的公寓里，还有1000人居住在吉尼斯大楼里，500人居住在住宅改造公司的公寓里，200人住在皮博迪大楼里。这些住宅虽然不能解决城市住房问题，但部分地缓和了伦敦城市中心区域的住房过度拥挤状况。
模范住宅不是普通的商品住房，而是具有一定社会福利色彩的住房。模范住宅公司是基于慈善理念参与住房建设与管理的，它们的利润大致保持在5%左右，号称“百分之五慈善”。这些公司的主要资金来源是社会各界的慈善捐赠、王室赞助、政府贷款以及民间投资。在1855年以后，伦敦工程委员会将贫民窟清理以后腾出的空地优先提供给模范住宅公司，并督促这些公司在原址建造工人住宅，为工人阶级提供住房。
作为现代城市公寓的早期形态，模范住宅在城市住房发展史上占有一席之地。伦敦的各个模范住宅公司聘请了专业的住房建筑设计师，对工人阶级住房进行了专门的设计，他们建造的房屋结构与风格虽然不尽相同，但这类住房仍有一些基本的共性。与其他住房相比，模范住宅公司重视房屋结构中的房间分隔，建筑师亨利·罗伯茨曾经设计的“四口之家模范住宅”街区，在建筑平面上植入了重要的住房分隔理念，包括家庭之间的分隔以及每个家庭内部家庭成员之间的分隔，其中有避免道德混乱之因素。另外，这类房屋注重自然采光和通风，连接自来水和排水系统；重视公共卫生，配备公用厨房、洗衣间和卫生间，符合《公共卫生法》所规定的基本要求，因而也成为其后城市公寓开发的一种样本。
模范住宅与简陋的贫民窟住房相比具有很大的反差，前者壮观整洁，后者低矮破败。模范住宅可以被视为一种高端的租赁住房，房租虽然高于住宅市场的租金，但按其住房品质，这样的房租并不算太高。在19世纪的伦敦，市中心房租昂贵，一个单间平均每周房租大约3先令10.75便士，2间房6先令，3间房7先令5.25便士。据估计，1866年伦敦工人的平均工资在每周10先令到12先令6便士之间，房租一般占到工人收入的1/3左右。在19世纪70年代，皮博迪信托公司的租客是一部分收入较高的工人，最穷的租客平均工资是每周15～20先令。皮博迪信托公司为了增加竞争力，其收费实际低于市场价的20%～25%，有时收费更低一些，因而其住宅受到了印刷业、珠宝制造业、雕刻和马车制造行业工人的欢迎。不过，这类住宅数量有限，租客申请一般要等待两年之久，大多数普通工人依然无法租住这类住宅。
模范住宅公司出于住房管理的需要，构建了一种与其他社区相隔离的封闭小区。例如，皮博迪信托公司用威严而可怕的铁栅栏将其住宅与其他相邻的住房分隔开来，晚上大门紧锁，形成了一个相对独立的社区，被称为“严厉的家长式制度的建筑风格”。另外，模范住宅有非常具体的管理章程，对租客进行严格管理。皮博迪信托公司的管理章程有十五条，其中规定：除非每个申请者家庭成员接种疫苗或同意遵守《疫苗法案》，并同意把每个受感染病例送往合适的医院，否则将不接受房间的申请；不允许拖欠房租；每周六应该清洗过道、盥洗室和厕所的窗户，在每天早上10点前清扫完毕，租客应该轮流清扫；洗好的衣服不应该挂到住房外面；垃圾不应该扔到门外或窗外；不能在房屋场所内养狗等。任何不遵守公寓管理规章的租客都将收到驱逐令。这种刻板的管理方式虽然为人诟病，但是，在其后的年代里，伦敦建造的市政公房同样采取了极为严格的管理制度。模范住宅在一定程度上重塑了城市居民的生活习惯与习俗，公共卫生、疾病预防、自我约束、邻里尊重、举止文明以及遵守管理章程等成为现代城市居民应该具备的修养与行为方式。正如当时一位卫生医务官所表达的，模范住宅是“植根于广大野蛮荒地之中的小块文明”，尽管这个判断有些言过其实，但在提升城市居民素质及其生活品质方面还是具有一定作用的。
（作者：张卫良，系杭州师范大学教授；本文系国家社科基金重大招标项目多卷本《西方城市史》［17ZDA229］的阶段性成果）
