【编者按】
2017年7月8日下午，在由国际问题自媒体“世界灵敏度”于广州购书中心主办的一场学术活动中，香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授向活动参加者分享了他有关香港经济研究的心得。
就近年来内地和国际媒体一再提及的香港贫富差距拉大问题，雷鼎鸣教授指出，相关统计数据不完全准确，将香港民众享受到的住房和医疗方面的政府补贴考虑在内，经过调整后，1996年的香港基尼系数从0.518下降到0.429，2016年从0.539下降到0.42。也就是说，20年来香港的基尼系数其实是下降了。
近年来香港社会争拗不断，雷鼎鸣教授认为，这主要是因为年轻人没有上升的机会，买不起房，很多人感觉没有出路，就会产生推倒重来的极端思想。关于香港的未来，雷鼎鸣教授强调：“问题的关键还是民生，要让年轻人有上升机会、买得起房、看得到未来。”
相关解释是有充分说服力的，也足以警醒内地。
香港问题的关键还是民生，要让年轻人有上升机会，买得起房、看得到未来。图为从半山俯瞰的香港夜景，可看到中银大厦、国际金融中心(IFC)等建筑。视觉中国 资料
香港回归20周年，“一国两制”在香港的实践总体上是成功的，但也有一些问题，特别是在经济领域。提起香港经济，很多人会想到贫富差距、高房价和笼屋，似乎香港经济已经不发展了，这并不是事实。从1997年到2016年的19年间，香港GDP扣掉通胀实际增长82%，年平均增长3.22%，这个速度与内地和一些新兴市场相比不算高，但与全世界2%的平均值相比已经很不错了，考虑到香港已经是发达经济体，实现这样的增速其实并不容易。
再从经济的自由程度看，到2017年，香港已经连续23年被美国传统基金会评为全球最自由经济体，这是香港经济好的一面。
但与此同时，回归20年，香港GDP占内地的比重从19.6%下降到2.8%，连广州的GDP也已经在2015年超过了香港，深圳GDP超过香港也指日可待。目前，香港经济中贸易、物流、旅游、商业、餐饮等传统行业的比例太高，整体经济结构给人以低端和过气之感。而航运中心等传统优势，还正在一点点地丧失。贫富差距不断扩大、房价畸高也都是事实。
那么，到底应该如何评估香港经济的现状和未来？香港应该如何寻找自己的新定位和新优势？以下我主要从三个方面谈谈自己的看法。
主要问题其实不是基尼系数
国际上衡量贫富差距最常用的方法是基尼系数，它的数值在0到1之间，当一个地方的全部收入集中在一个人手中，其他人的收入都是零时，这个地方的基尼系数是1；反过来，当一个地方所有人的收入都一样时，这个地方的基尼系数是0。2016年香港的基尼系数是0.539，1996年是0.518，20年间上升了0.021，显示香港的贫富差距一直处于比较悬殊的状态，表面看来似有扩大的趋势。
但仔细追究起来，这些数字其实并不完全准确。因为香港的收入统计是以家庭为单位进行的，而在过去20年里，平均每个家庭的人数已经从3.4人左右减少到2.7人左右，若是只看家庭收入，不看家庭人数，会容易错估人均收入的变化；与此同时，香港出现了大量的一人或两人家庭，这些家庭很多是由退休人士组成的，没有收入或收入很低，这自然会推高基尼系数。但这些退休的人是不是就很穷，就过不下去了呢？很多时候也不见得，很多人能退休是因为他攒到了足够多的钱，积累了不少财富，即便没有收入也衣食无忧。
此外，考察香港的贫富差距还必须考虑到政府公共政策所产生的财富转移因素。目前香港有31%的人是住在政府提供的房子里的，我们把它称为公屋，公屋只能租不能买卖，租金非常便宜，便宜到甚至不够支付管理费，等于政府每个月在补贴这些人。另有17%的人住在居屋里面，这也是一种公共房屋，是个人以不到市场价格一半的价格从政府那里买来的，这里面同样有补贴。这样一来，有48%的香港人都享受到了政府的住房补贴，而这些人的收入基本是处于中下水平。香港的房子是特别贵的，两个收入相同的人，一个住在政府有补贴的房子里，另一个人要在市场上去买，他们的生活质量是完全不同的。
还有医疗方面的补贴。香港的公共医疗水平高，在世界上名列前茅，而且覆盖面广，政府预算的近20%都投入到公共卫生领域，确保不会有市民因经济原因而得不到适当的医疗照顾。任何香港居民生病住院，每天的费用只需180港元，一切膳食、住院、化验、药物及手术费用均包括在内。因此，香港人的平均寿命是很高的，根据2015年的统计数据，香港男性的平均预期寿命是81岁左右，女性是87岁左右，不论男女都名列全球第一。
如果把这些福利因素考虑在内，经过调整后的香港基尼系数就会大幅下降，1996年从0.518下降到0.429，2016年从0.539下降到0.42，这时你会发现，20年来香港的基尼系数其实是下降了。因此，回归20年香港基尼系数不断上升，这个判断其实是不准确的。当然，基尼系数0.42仍然是比较糟糕的，只能说香港的基尼系数这么多年来一直是比较高的，和回归没多大关系。
但近些年来，香港社会的怨气确实比较大，这是和以前不一样的地方，为什么会出现这种情况呢？我觉得根本的原因是社会流动性不足，一个没什么家庭背景的普通人要改变自己的命运，今天是要比二三十年前困难很多。我就拿自己的经历做一个说明。
我家刚从广州去香港的时候，香港还是很不发达的地方，大家普遍都比较穷，住房很紧张。刚开始的半年我是住床位的，香港当时有一家8口一张床的说法，所谓的一张床其实分好几层，晚上睡觉前还要想方设法把每一层扩大才能装下那么多人。后来稍微稳定一点我们住板间房，也就是用木板隔开的房间，里面是没有厕所的，想上厕所要去外面的公厕，很不方便，特别是晚上。房子的质量也不太好，一刮台风老担心它会倒塌，所以要躲到坚固一点的房子下面。
到了我上中学时，家里条件再好一点了，就租下一个完整的单位，虽然不大，但总算有了自己的空间。当时香港已经有一些人很有钱了，但听到他们的故事，大部分人都很心平气和，并没有觉得生气或嫉妒，因为当时香港经济处于快速起飞的阶段，整体社会氛围是向上的，这让你觉得，经过努力你也有可能和那些人一样成功。今天的问题是，这样的社会氛围没有了，大家都明白，无论多么努力都不可能赶上李嘉诚。
为什么会出现这么明显的反差呢？根本原因是香港的经济增长率比不上从前了。1966年到1976年，香港平均每年的经济增长率，扣掉物价是7.89%，1976年到1986年提高到8.16%，1986年到1996年下降到5.91%，1996年到2006年进一步下降到3.55%，2006年到2016年大概是2.88%。
可以看到，1986年以来，香港经济增长率一直在下降，这意味着社会为个人提供的机会一直在减少。这一点对年轻人的影响尤其明显。我自己做的调查显示：从1997年到2015年的18年里，20到24岁的香港年轻人，其收入的中位数增长了33%，而同一时间段物价增长了22%，扣掉通胀因素后，收入只比物价多增长了不到10%。而按照“中原领先指数”，房价在这18年里涨了45%，如果算到2017年的话，涨幅更达60%。香港政府的统计则显示，房价在20年里是上升了89%。
年轻人没有上升的机会，买不起房，很多人感觉没有出路，就会产生推倒重来的极端思想。这是近年来香港社会争拗不断的根本原因。
香港的房价为什么这么高？
香港的房价高到现在这个地步，一方面使得年轻人基本上不可能靠自己的努力买得起房子，激化了社会矛盾；另一方面也进一步拉大了贫富差距。
基尼系数是只计算收入，而香港大部分人的财富不是体现在银行里有多少存款，或股票值多少钱，而是看你有没有自己的房子、有几套。香港有34%的人有自己的房子，这个不包括住居屋的人，居屋的买卖有限制，不能算是完全拥有产权。这34%的人因为过去20年房价的快速上涨，财富得以大幅增加，而没有房子的人就失去了这个机会。
如果我们用房子来衡量贫富差距的话，相信这个差距还会更大。当然，现实中不可能这样做，因为一个人有多少收入是很清楚的，而财富多少很难有准确的数字，没法统计。
房价是影响香港贫富差距的一个很重要的因素。那么，香港的房价为什么老是在涨呢？其实，在2003年“非典”（SARS）危机期间，香港的房价曾经大幅下跌到只有1997年的37%，很多人因此成了负资产，房子的价格比贷款还低。香港政府为了维持社会稳定，只得想办法把房价抬高，为这些人解套。政府想的办法是限制土地供应，房子少了，价格自然就上去了。到了2005年，香港的房价已经上升到一个比较合理的水平，本来不应该再限制土地供应了。但官员觉得自己的政策很成功，因此限制土地供应的政策一直执行了近十年。而在香港，一块地从批出到建成房子，最快需要4年的时间。这样一来，市面上每年新增的房子从此前的每年30000套左右急降到2009年的7000套，根本满足不了需求，房价因此持续上涨。
2012年梁振英政府上台之后，意识到高房价的危害，试图把房价压下来，但这时，政治环境已经发生了变化。本来香港政府要卖地，只需要经过城市规划委员会（城规会）同意就行了，但现在，城规会还要征求民选的区议员的意见，而区议员出于选举的需要，一般倾向于挑毛病，设置障碍，讨价还价，这样一来，土地供应无法迅速增加，房价还是降不下来。政府于是推出了强力的调控措施，也就是所谓的“辣招”，买了房子后短时间内卖出的话，要交很重的税，政府的原意是打击炒卖，但实际上使得很多房子一时无法脱手，进一步减少了二手市场的供应，主打一手市场的房地产商的垄断能力反而增强了，房价还是在涨。
要增加土地供应房价才能降下来，这是很多香港人都明白的道理，但要落实就并不容易。香港的总面积是1115平方公里，目前只有250平方公里左右是发展起来的，其它700多平方公里完全没有发展。而在这250平方公里里面，私人住宅占了26平方公里，公屋和居屋占了16平方公里，另有33平方公里是新界的丁屋。这样算下来，75平方公里的住宅只占了香港全部土地的不到7%。而香港有450平方公里近40%的土地是郊野公园，如果把郊野公园面积的5%也就是22平方公里拿出来盖房子，就差不多相当于香港现在私人住宅的总建筑占地，到时房价肯定会大幅下跌。
但很多人以环保的名义进行阻挠，甚至将郊野公园拔高为香港的核心价值，使得政府增加土地供应的计划始终进展缓慢。没有地方盖房子，房价当然也就降不下来。
还有一个获得土地的办法是填海，但进展同样很慢。按照香港现在的速度，在一个地方填海的平均时间是11年，加上盖房子的4年，总共需要15年才有房子供应市场，远水解不了近渴。
香港要重新寻找自己的优势和定位
在1935年之前，港币是和银元挂钩的。1935年后改为和英镑挂钩，后来因为英镑不断贬值，改为和美元挂钩。1971年美元和黄金脱钩之后，美元兑港币的汇率也一路下跌，贬值了差不多50%，于是港币一度实施浮动制。1983年，在中英香港回归谈判进行当中、香港人普遍对前途感到担心的情况下，为了稳定人心，港英政府开始重推“联系汇率”制，但这次不是与英镑而是与美元挂钩，一美元固定兑换7.8港币，这样做在当时是有合理性的，因为当时香港还有自己的工业，有33%的货物出口目的地是美国。现在，这个数字下降到9%，而一半以上的货物出口目的地是内地，加上转口贸易，现在香港进出口贸易的90%以上和内地有关。而国际贸易对香港GDP的贡献是25%，重要性不言而喻。
再看金融业。金融服务业对香港GDP的贡献是16%，它同样和内地关系密切。早年在港交所上市的几乎百分百是香港本地的公司，现在一半以上是内地公司，市值增加了近10倍。
整体而言，香港经济对内地的依赖在加深。与此同时，香港在经济上的重要性则在下降，从1990年到2016年，香港和内地GDP之比已经从25%下降到2.8%。个别香港人提出要重新谈判《基本法》，这根本是一种愚不可及的想法。如果《基本法》放在今天才开始谈判，香港根本不可能争取到“一国两制”这样的优惠条件，因为实力对比已经发生了根本变化。
但考虑到香港已经是发达经济体这一事实，保持高经济增长率较为困难，因此，香港需要重新寻找自己的路，重新证明和保持自己对中国内地经济的重要性，这对香港来说是一个根本性的问题。
最主要的是，香港要懂得利用中央政府的政策，一是今年提出的粤港澳大湾区的构想。离香港最近的大湾区城市是深圳，深圳现在的高科技创新产业已经很有规模，未来有能力超过硅谷。深圳的强项是高科技制造的供应链，短板是基础研究。而香港有五所大学在世界上排名100以内，基础研究水平很高，但缺乏制造业的基础。这两地的互补性很强。大疆无人机的创始人汪韬原来就是香港科技大学的毕业生，他最初打算在香港做大疆，发现缺乏供应链支持后才转到深圳。
当然，香港要和深圳联合起来做高科技，就有可能进一步推高房价。全世界的高科技中心房价都很贵，这也是一个规律。香港未来要压制房价，除了增加土地供应，还有一个办法就是人口转移，一些退休的人可以转移到肇庆、中山这些城市，这些地方的房价只有香港的二十分之一，只要把医疗搞好，生活质量不比香港差，那些老人就会去定居，也会拉动当地的消费。
二是“一带一路”的机遇。“一带一路”是一个很聪明的政策，它涉及基建、制造、金融等多个领域。在基建方面，香港的地铁、机场等基础设施被认为是世界上最方便的；工业园区建设，香港在过去30多年北上投资的过程中积累了丰富经验；上述建设都离不开金融的支持，而金融正是香港的强项。香港如果能利用好这些机会，当好“超级联系人”，再创辉煌是很有可能的。
不过，这些只是理论上的可能性，现实中香港到底能不能抓住这些机会呢？我其实并不是很乐观。原因在于：第一，香港的国际化程度确实很高，但它的国际化是很片面的，主要是面向欧美发达国家，对这些地方的情况很熟悉，对“一带一路”沿线那些经济欠发达、政局不太稳定的国家就并不怎么了解，打交道也比较少；二是香港近年来政治争拗不断，一提和内地合作就有人反对，那怕这件事对香港好也要反对，这些人已经到了一种非理性的为反对而反对的地步。
当然，香港的大部分年轻人还是很理性的，我作为教师天天和学生打交道，这一点深有体会。问题的关键还是民生，要让年轻人有上升机会，买得起房、看得到未来。
2017年7月8日下午，在由国际问题自媒体“世界灵敏度”于广州购书中心主办的一场学术活动中，香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授向活动参加者分享了他有关香港经济研究的心得。
就近年来内地和国际媒体一再提及的香港贫富差距拉大问题，雷鼎鸣教授指出，相关统计数据不完全准确，将香港民众享受到的住房和医疗方面的政府补贴考虑在内，经过调整后，1996年的香港基尼系数从0.518下降到0.429，2016年从0.539下降到0.42。也就是说，20年来香港的基尼系数其实是下降了。
近年来香港社会争拗不断，雷鼎鸣教授认为，这主要是因为年轻人没有上升的机会，买不起房，很多人感觉没有出路，就会产生推倒重来的极端思想。关于香港的未来，雷鼎鸣教授强调：“问题的关键还是民生，要让年轻人有上升机会、买得起房、看得到未来。”
相关解释是有充分说服力的，也足以警醒内地。
香港回归20周年，“一国两制”在香港的实践总体上是成功的，但也有一些问题，特别是在经济领域。提起香港经济，很多人会想到贫富差距、高房价和笼屋，似乎香港经济已经不发展了，这并不是事实。从1997年到2016年的19年间，香港GDP扣掉通胀实际增长82%，年平均增长3.22%，这个速度与内地和一些新兴市场相比不算高，但与全世界2%的平均值相比已经很不错了，考虑到香港已经是发达经济体，实现这样的增速其实并不容易。
再从经济的自由程度看，到2017年，香港已经连续23年被美国传统基金会评为全球最自由经济体，这是香港经济好的一面。
但与此同时，回归20年，香港GDP占内地的比重从19.6%下降到2.8%，连广州的GDP也已经在2015年超过了香港，深圳GDP超过香港也指日可待。目前，香港经济中贸易、物流、旅游、商业、餐饮等传统行业的比例太高，整体经济结构给人以低端和过气之感。而航运中心等传统优势，还正在一点点地丧失。贫富差距不断扩大、房价畸高也都是事实。
那么，到底应该如何评估香港经济的现状和未来？香港应该如何寻找自己的新定位和新优势？以下我主要从三个方面谈谈自己的看法。
主要问题其实不是基尼系数
国际上衡量贫富差距最常用的方法是基尼系数，它的数值在0到1之间，当一个地方的全部收入集中在一个人手中，其他人的收入都是零时，这个地方的基尼系数是1；反过来，当一个地方所有人的收入都一样时，这个地方的基尼系数是0。2016年香港的基尼系数是0.539，1996年是0.518，20年间上升了0.021，显示香港的贫富差距一直处于比较悬殊的状态，表面看来似有扩大的趋势。
但仔细追究起来，这些数字其实并不完全准确。因为香港的收入统计是以家庭为单位进行的，而在过去20年里，平均每个家庭的人数已经从3.4人左右减少到2.7人左右，若是只看家庭收入，不看家庭人数，会容易错估人均收入的变化；与此同时，香港出现了大量的一人或两人家庭，这些家庭很多是由退休人士组成的，没有收入或收入很低，这自然会推高基尼系数。但这些退休的人是不是就很穷，就过不下去了呢？很多时候也不见得，很多人能退休是因为他攒到了足够多的钱，积累了不少财富，即便没有收入也衣食无忧。
此外，考察香港的贫富差距还必须考虑到政府公共政策所产生的财富转移因素。目前香港有31%的人是住在政府提供的房子里的，我们把它称为公屋，公屋只能租不能买卖，租金非常便宜，便宜到甚至不够支付管理费，等于政府每个月在补贴这些人。另有17%的人住在居屋里面，这也是一种公共房屋，是个人以不到市场价格一半的价格从政府那里买来的，这里面同样有补贴。这样一来，有48%的香港人都享受到了政府的住房补贴，而这些人的收入基本是处于中下水平。香港的房子是特别贵的，两个收入相同的人，一个住在政府有补贴的房子里，另一个人要在市场上去买，他们的生活质量是完全不同的。
还有医疗方面的补贴。香港的公共医疗水平高，在世界上名列前茅，而且覆盖面广，政府预算的近20%都投入到公共卫生领域，确保不会有市民因经济原因而得不到适当的医疗照顾。任何香港居民生病住院，每天的费用只需180港元，一切膳食、住院、化验、药物及手术费用均包括在内。因此，香港人的平均寿命是很高的，根据2015年的统计数据，香港男性的平均预期寿命是81岁左右，女性是87岁左右，不论男女都名列全球第一。
如果把这些福利因素考虑在内，经过调整后的香港基尼系数就会大幅下降，1996年从0.518下降到0.429，2016年从0.539下降到0.42，这时你会发现，20年来香港的基尼系数其实是下降了。因此，回归20年香港基尼系数不断上升，这个判断其实是不准确的。当然，基尼系数0.42仍然是比较糟糕的，只能说香港的基尼系数这么多年来一直是比较高的，和回归没多大关系。
但近些年来，香港社会的怨气确实比较大，这是和以前不一样的地方，为什么会出现这种情况呢？我觉得根本的原因是社会流动性不足，一个没什么家庭背景的普通人要改变自己的命运，今天是要比二三十年前困难很多。我就拿自己的经历做一个说明。
我家刚从广州去香港的时候，香港还是很不发达的地方，大家普遍都比较穷，住房很紧张。刚开始的半年我是住床位的，香港当时有一家8口一张床的说法，所谓的一张床其实分好几层，晚上睡觉前还要想方设法把每一层扩大才能装下那么多人。后来稍微稳定一点我们住板间房，也就是用木板隔开的房间，里面是没有厕所的，想上厕所要去外面的公厕，很不方便，特别是晚上。房子的质量也不太好，一刮台风老担心它会倒塌，所以要躲到坚固一点的房子下面。
到了我上中学时，家里条件再好一点了，就租下一个完整的单位，虽然不大，但总算有了自己的空间。当时香港已经有一些人很有钱了，但听到他们的故事，大部分人都很心平气和，并没有觉得生气或嫉妒，因为当时香港经济处于快速起飞的阶段，整体社会氛围是向上的，这让你觉得，经过努力你也有可能和那些人一样成功。今天的问题是，这样的社会氛围没有了，大家都明白，无论多么努力都不可能赶上李嘉诚。
为什么会出现这么明显的反差呢？根本原因是香港的经济增长率比不上从前了。1966年到1976年，香港平均每年的经济增长率，扣掉物价是7.89%，1976年到1986年提高到8.16%，1986年到1996年下降到5.91%，1996年到2006年进一步下降到3.55%，2006年到2016年大概是2.88%。
可以看到，1986年以来，香港经济增长率一直在下降，这意味着社会为个人提供的机会一直在减少。这一点对年轻人的影响尤其明显。我自己做的调查显示：从1997年到2015年的18年里，20到24岁的香港年轻人，其收入的中位数增长了33%，而同一时间段物价增长了22%，扣掉通胀因素后，收入只比物价多增长了不到10%。而按照“中原领先指数”，房价在这18年里涨了45%，如果算到2017年的话，涨幅更达60%。香港政府的统计则显示，房价在20年里是上升了89%。
年轻人没有上升的机会，买不起房，很多人感觉没有出路，就会产生推倒重来的极端思想。这是近年来香港社会争拗不断的根本原因。
香港的房价为什么这么高？
香港的房价高到现在这个地步，一方面使得年轻人基本上不可能靠自己的努力买得起房子，激化了社会矛盾；另一方面也进一步拉大了贫富差距。
基尼系数是只计算收入，而香港大部分人的财富不是体现在银行里有多少存款，或股票值多少钱，而是看你有没有自己的房子、有几套。香港有34%的人有自己的房子，这个不包括住居屋的人，居屋的买卖有限制，不能算是完全拥有产权。这34%的人因为过去20年房价的快速上涨，财富得以大幅增加，而没有房子的人就失去了这个机会。
如果我们用房子来衡量贫富差距的话，相信这个差距还会更大。当然，现实中不可能这样做，因为一个人有多少收入是很清楚的，而财富多少很难有准确的数字，没法统计。
房价是影响香港贫富差距的一个很重要的因素。那么，香港的房价为什么老是在涨呢？其实，在2003年“非典”（SARS）危机期间，香港的房价曾经大幅下跌到只有1997年的37%，很多人因此成了负资产，房子的价格比贷款还低。香港政府为了维持社会稳定，只得想办法把房价抬高，为这些人解套。政府想的办法是限制土地供应，房子少了，价格自然就上去了。到了2005年，香港的房价已经上升到一个比较合理的水平，本来不应该再限制土地供应了。但官员觉得自己的政策很成功，因此限制土地供应的政策一直执行了近十年。而在香港，一块地从批出到建成房子，最快需要4年的时间。这样一来，市面上每年新增的房子从此前的每年30000套左右急降到2009年的7000套，根本满足不了需求，房价因此持续上涨。
2012年梁振英政府上台之后，意识到高房价的危害，试图把房价压下来，但这时，政治环境已经发生了变化。本来香港政府要卖地，只需要经过城市规划委员会（城规会）同意就行了，但现在，城规会还要征求民选的区议员的意见，而区议员出于选举的需要，一般倾向于挑毛病，设置障碍，讨价还价，这样一来，土地供应无法迅速增加，房价还是降不下来。政府于是推出了强力的调控措施，也就是所谓的“辣招”，买了房子后短时间内卖出的话，要交很重的税，政府的原意是打击炒卖，但实际上使得很多房子一时无法脱手，进一步减少了二手市场的供应，主打一手市场的房地产商的垄断能力反而增强了，房价还是在涨。
要增加土地供应房价才能降下来，这是很多香港人都明白的道理，但要落实就并不容易。香港的总面积是1115平方公里，目前只有250平方公里左右是发展起来的，其它700多平方公里完全没有发展。而在这250平方公里里面，私人住宅占了26平方公里，公屋和居屋占了16平方公里，另有33平方公里是新界的丁屋。这样算下来，75平方公里的住宅只占了香港全部土地的不到7%。而香港有450平方公里近40%的土地是郊野公园，如果把郊野公园面积的5%也就是22平方公里拿出来盖房子，就差不多相当于香港现在私人住宅的总建筑占地，到时房价肯定会大幅下跌。
但很多人以环保的名义进行阻挠，甚至将郊野公园拔高为香港的核心价值，使得政府增加土地供应的计划始终进展缓慢。没有地方盖房子，房价当然也就降不下来。
还有一个获得土地的办法是填海，但进展同样很慢。按照香港现在的速度，在一个地方填海的平均时间是11年，加上盖房子的4年，总共需要15年才有房子供应市场，远水解不了近渴。
香港要重新寻找自己的优势和定位
在1935年之前，港币是和银元挂钩的。1935年后改为和英镑挂钩，后来因为英镑不断贬值，改为和美元挂钩。1971年美元和黄金脱钩之后，美元兑港币的汇率也一路下跌，贬值了差不多50%，于是港币一度实施浮动制。1983年，在中英香港回归谈判进行当中、香港人普遍对前途感到担心的情况下，为了稳定人心，港英政府开始重推“联系汇率”制，但这次不是与英镑而是与美元挂钩，一美元固定兑换7.8港币，这样做在当时是有合理性的，因为当时香港还有自己的工业，有33%的货物出口目的地是美国。现在，这个数字下降到9%，而一半以上的货物出口目的地是内地，加上转口贸易，现在香港进出口贸易的90%以上和内地有关。而国际贸易对香港GDP的贡献是25%，重要性不言而喻。
再看金融业。金融服务业对香港GDP的贡献是16%，它同样和内地关系密切。早年在港交所上市的几乎百分百是香港本地的公司，现在一半以上是内地公司，市值增加了近10倍。
整体而言，香港经济对内地的依赖在加深。与此同时，香港在经济上的重要性则在下降，从1990年到2016年，香港和内地GDP之比已经从25%下降到2.8%。个别香港人提出要重新谈判《基本法》，这根本是一种愚不可及的想法。如果《基本法》放在今天才开始谈判，香港根本不可能争取到“一国两制”这样的优惠条件，因为实力对比已经发生了根本变化。
但考虑到香港已经是发达经济体这一事实，保持高经济增长率较为困难，因此，香港需要重新寻找自己的路，重新证明和保持自己对中国内地经济的重要性，这对香港来说是一个根本性的问题。
最主要的是，香港要懂得利用中央政府的政策，一是今年提出的粤港澳大湾区的构想。离香港最近的大湾区城市是深圳，深圳现在的高科技创新产业已经很有规模，未来有能力超过硅谷。深圳的强项是高科技制造的供应链，短板是基础研究。而香港有五所大学在世界上排名100以内，基础研究水平很高，但缺乏制造业的基础。这两地的互补性很强。大疆无人机的创始人汪韬原来就是香港科技大学的毕业生，他最初打算在香港做大疆，发现缺乏供应链支持后才转到深圳。
当然，香港要和深圳联合起来做高科技，就有可能进一步推高房价。全世界的高科技中心房价都很贵，这也是一个规律。香港未来要压制房价，除了增加土地供应，还有一个办法就是人口转移，一些退休的人可以转移到肇庆、中山这些城市，这些地方的房价只有香港的二十分之一，只要把医疗搞好，生活质量不比香港差，那些老人就会去定居，也会拉动当地的消费。
二是“一带一路”的机遇。“一带一路”是一个很聪明的政策，它涉及基建、制造、金融等多个领域。在基建方面，香港的地铁、机场等基础设施被认为是世界上最方便的；工业园区建设，香港在过去30多年北上投资的过程中积累了丰富经验；上述建设都离不开金融的支持，而金融正是香港的强项。香港如果能利用好这些机会，当好“超级联系人”，再创辉煌是很有可能的。
不过，这些只是理论上的可能性，现实中香港到底能不能抓住这些机会呢？我其实并不是很乐观。原因在于：第一，香港的国际化程度确实很高，但它的国际化是很片面的，主要是面向欧美发达国家，对这些地方的情况很熟悉，对“一带一路”沿线那些经济欠发达、政局不太稳定的国家就并不怎么了解，打交道也比较少；二是香港近年来政治争拗不断，一提和内地合作就有人反对，那怕这件事对香港好也要反对，这些人已经到了一种非理性的为反对而反对的地步。
当然，香港的大部分年轻人还是很理性的，我作为教师天天和学生打交道，这一点深有体会。问题的关键还是民生，要让年轻人有上升机会，买得起房、看得到未来。
