原标题：永庆坊旧城活化又一全新范本
原标题：永庆坊旧城活化又一全新范本
永庆坊是荔湾区恩宁路上的一条内街，最近以“修旧如旧”的姿态对外亮相，和周围一些尚未进行“微改造”的内街相比差异巨大。记者近日在恩宁路看到，整条路的骑楼梁柱上都挂着“老字号一条街”的牌子，政府想打造“广州味道”的意图相当明显。而恩宁路上那些历史悠久的打铜铺还在开门迎客，吸引不少游人拍照留念。
据了解，恩宁路改造采取的是“政府主导，企业承办，居民参与”三方共赢的模式。在严格遵循“修旧如旧”的原则下进行微改造的永庆坊将焕发新生机，片区内的商业部分将在10月底装修完成后陆续开业。该项目由万科负责建设和运营，将以万科所擅长的“众创办公、长租公寓和教育培训”为主要经营模式。专题文/图：广州日报记者 陈白帆
目前，恩宁路永庆坊内还有居民在居住，甚至还有晾晒的衣物，生活气息仍然保留着。“微改造”后的老楼还保留着原有的砖墙、木门和窗格，但外立面和内部已经被清洗整饬过，仿佛睡了好久刚醒来的古典美人。重新亮相的永庆坊内有粤剧艺术博物馆、八和会馆等广州著名景点，修缮后还增加了李小龙故居、民国大宅等景点。
曾经，恩宁路周边是广州市危旧房集中的辖区之一，2007年作为广州市危房改造试点，永庆片区内的房屋开始陆续被收回。由于房屋原本质量就差，加上收回后没有使用，这批征而未拆除的房屋质量进一步恶化。2015年12月，荔湾区对永庆片区内43栋征而未拆的房屋进行了房屋安全鉴定，结果有30栋为“严重损坏房”，有的甚至濒临倒塌。
为此，由广州市荔湾区旧城改造项目中心公开招商，经过招标程序择优确定投资、建设、运营单位。首次招标公告是从2016年2月17日开始，最终广州万科中标成为合作企业。
在改造模式方面，荔湾区委、区政府邀请多方机构学者，对恩宁片区深入调研分析后，提出了“政府主导，企业承办，居民参与”的模式，争取实现“三方共赢”。
政府把关：物业持有者
政府作为片区大部分物业的持有者，从政策和法规上，既对活化改造明确方向和定位，也总体把握改造的成果和活化的过程效果。
企业运作： 做命题作文
企业以承接“命题作文”的形式，通过方案的公开招商评标，获得基地的投资改造授权，并以一定年限的运营收益逐年收回投资。
居民参与：自己能话事
从居民参与的角度看，一是片区大环境的改善有利于提升居民自有物业的居住品质，二是居民可自行改造，参与更新，只要改造遵循政府对基地内建筑的总体规划控制和产业经营要求；三是居民可以选择将自己的物业出租给企业运营，或自行出租获得收益。据了解，此前永庆大街房屋危旧，整体环境也不佳，出租房屋的租金只有30~40元/m2/月的价格，而改造后出租价格预计能达到60~70元/m2/月，若是商铺价格则更高。
记者从万科了解到，永庆片区内目前尚有12户居民，项目均一一作了沟通。其中，有7户居民同意协同修缮，现已基本完成修缮工作；另5户居民没有同意，现正在继续协调，如仍不同意协同修缮，万科将尊重其意愿。
先行亮相的永庆片区位于恩宁路中段，修缮范围包括恩宁路69号至101号、永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷，占地面积约8000平方米，修缮维护建筑物约7800平方米。
万科点玩？主打公寓和教育
永庆坊改造项目，严格遵循“修旧如旧”的原则，保留原有的街巷肌理，遵守现有规划法规及要求，在尊重历史、保护旧城风貌的基础上实施。2011年6月，市规委会全票表决通过了《恩宁路旧城改造更新地块控制性详细规划导则更改》，经过公示后，2011年11月，市规划局正式发布了《荔湾分区AL0126、AL0128、AL0129规划管理单元（恩宁路旧城改造更新地块）控制性详细规划导则更改》，并附有文化保护专门篇章。根据该规划，永庆片区除了李小龙故居等属于文物古迹用地以外，其他地块均属于商业金融业用地。
随之，荔湾区制定了《永庆片区微改造建设导则》和《永庆片区微改造社区业态控制导则》，采用BOT （Build－Operate－Transfer的缩写）模式，通过公开招商引入广州万科建设及运营此项目，并给予其15年经营权，期满后交回给政府。
丝路智谷研究院研究员闫昆仑在参观了永庆坊后认为，“微改造”不仅赋予旧建筑新的生命，也体现了当代人的建筑智慧，是旧城“活化”的重要范本。这种微改造不仅成本相对更低，还能更大程度上保留旧建筑的历史风貌，改造之后的永庆坊和周边街区连成一体，形成独特的视觉景观。
在运营方面，万科并不主要依靠招徕分散商家，而是主打“众创办公、长租公寓和教育培训”。长租公寓有万科公寓品牌“泊寓”，教育则有万科教育业务品牌梅沙教育。万科有关负责人表示，此次参与恩宁路永庆坊改造也是万科为参与更多的旧城改造项目积累经验，总投入已超过6000万元，但资金回笼太慢，预计永庆坊“微改造”项目最乐观都要超过6年才能回本。
与上海新天地区别在哪？
和上海新天地等著名的旧城改造项目不同的是，恩宁路改造中强调居民的参与性，居民可以选择将物业出租给企业运营，或者自行出租。
上海新天地的旧城改造案例中，离淮海商圈很近的石库门里弄住宅以市政动迁开始，通过招标引入开发商进行改造。改造完成后的街区被命名为“新天地”，全部投入商用。但所有的居民却从原来的旧街区搬走了，原先的邻里生活也不复存在。而著名的成都“宽窄巷子”则是由政府投入，并成立国资公司运营，但原居民同样也是全部迁出。
上海田子坊的模式又是另外一种，被认为是更值得推广的模式——没有大规模投资，没有土地开发，也没有居民动迁。最先依靠艺术家的文创力量，然后得到原住民的支持，继而政府搭建平台推动，最终成为了上海“旧改”的另一张闪亮名片。
