原标题：三年前买来当婚房如今孩子一岁还住不上
原标题：三年前买来当婚房如今孩子一岁还住不上
豪逸·御华庭二期时至今日仍无法正常交楼。伍杰 摄
2013年10月份，郑先生在石岐区豪逸·御华庭二期购买了一套80多平方米的两居室，打算作为婚房。不料三年过去了，也早已过了购房合同约定收楼的时间（2015年5月31日）。如今郑先生的小孩已经一岁了，却仍然在外租房住。
笔者调查发现，郑先生的遭遇并非个案，豪逸·御华庭二期项目各分项验收，如防雷、绿化、消防及规划等均已完成，但目前确实尚未通过建设工程竣工验收备案，并不符合交楼标准。
对此，该楼盘开发商中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称“恒茂地产”）表示，逾期交楼的主要原因是施工单位延期完工，未及时提交竣工验收资料协助办理竣工验收备案登记手续。目前恒茂地产就该工程起诉施工单位案件，一审判决要求施工单位协助该楼盘尽快办理竣工验收手续。
●李凤祥 伍杰
A 约定收楼时间一再推迟
若提前收楼可免一定时限内物业费
2015年5月31日是豪逸·御华庭二期购房合同规定的收楼时间，然而时至今日，业主黄先生仍然没有拿到新房的钥匙。
“我是2013年6月份买的房，到了约定收楼日期的前几天，接到开发商通知说可能会延期收楼，但没有告知具体原因。”黄先生说。一段时间后，被告知由于综合验收备案登记还在办理中，大概要延期几个月才可以收楼。
“当时楼宇主体部分已经全部完成，因此业主们都觉得问题不大，既然如此，就决定等一等了。”同是豪逸·御华庭二期业主陈先生说。到了2015年8月份，黄先生主动致电开发商，询问收楼事宜，被告知正在办理竣工验收备案登记表，仍要延期1—2个月才能收楼；不过如业主肯提前收楼，可以赠送一定时限内的物业管理费和车位使用权。
一直等到今年8月份，开发商还是无法正常交楼，业主郑先生坐不住了，“我是刚需购房者，这套房当时是作为婚房购买的，谁知道一再推迟收楼，如今孩子都一岁多，我们一家三口还是在外租房子住，实在是不方便。”
无奈之下，郑先生决定提前收楼，但需要与开发商签订一份协议书。其中规定，提前收楼的业主可免收6个月的物业管理费，同时按照购房合同约定逾期交楼违约金以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣，直至抵扣完毕为止。业主收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向开发商主张除该协议约定权利外的其他任何权利。
B 业主起诉开发商逾期交楼
一审判决要求开发商按合同约定赔偿
作为豪逸·御华庭二期的业主，黄先生本身也是一名法律工作者，面临超过一年无法收楼的情况，在多次与开发商协商未果后，他选择通过法律途径来解决问题。
今年3月下旬，黄先生将开发商恒茂地产告上法庭，要求对方以购房款总额为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2015年6月1日起向其支付逾期交楼违约金至实际交房之日止。
对此，恒茂地产在庭审抗辩中表示，由于天气多雨、规划设计变更原因导致延期交楼，并认为逾期交楼违约金应按照购房合同所约定，以总购房款为本金，每日万分之一的标准计付。
5月31日，中山市第一人民法院作出一审判决。在黄先生提供的判决书中显示，法院认为开发商未能在约定交楼时间（2015年5月31日）取得工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定交付条件的房屋交付给业主使用，构成违约。判决恒茂地产向黄先生支付逾期交房违约金，违约金按照购房约定标准计付，即以购房款为计算基础，自2015年6月1日起，按照每日万分之一的标准计算，至开发商实际交付房地产之日止。
“这只是一审判决，开发商已经上诉。为了维护自身合法权利，我会坚持下去，直至维权成功。”黄先生表示，“目前算上我，首批起诉开发商逾期交楼的业主，大概有七八个。受我们影响，第二批也有11个业主在8月份递交了起诉状，目前在等待开庭中。”
郑先生虽然已经提前收楼，但也是第二批起诉开发商的业主之一。“起诉开发商的主要原因是想尽快把问题解决，如果没有工程竣工验收备案登记证，也就没有办法办理房产证，办不了房产证，就会影响到以后的落户和小孩入学，对我们这些刚需购买者影响很大。”郑先生坦言。
开发商
逾期交楼因施工单位延期完工所致
正通过法律途径解决
10月13日恒茂地产的相关负责人回复称，豪逸·御华庭二期确实存在逾期交楼的情况，而主要原因是由于施工单位延期完工，未及时提交竣工验收资料所造成的。
恒茂地产提供的材料显示，豪逸御华庭一二期项目的土建工程，都通过公开招投标的方式，由广东新宏成建筑工程有限公司（以下简称“新宏成”）拿下。二期项目双方约定于2012年12月30日前办理完成竣工验收手续。恒茂地产称，截至2015年6月，新宏成对二期项目的工程仍未完成；截至现时，新宏成仍未协助办理竣工验收备案手续，逾期超过三年以上。
2015年3月5日，恒茂地产将新宏成诉上法庭，要求对方交付豪逸·御华庭二期项目的全部竣工验收材料，并协助其办理竣工验收备案手续。
中山市第一人民法院的调查结果显示，新宏成直至2015年11月底才完成豪逸御华庭二期的工程，但并未办理移交竣工验收所需要的材料。2016年6月28日，市第一法院作出一审判决，勒令新宏成于7日内向恒茂地产移交豪逸·御华庭二期的全部竣工验收资料原件，并协助恒茂地产办理相关工程的竣工验收手续。而目前，由于新宏成的上诉，案件正进入二审阶段当中。
对于有部分业主提及的恒茂地产可能拖欠工程款、材料款的疑虑，恒茂地产表示已经按约定合同向新宏成支付工程款，而材料款则应由新宏成支付。与此同时，恒茂地产提供的一份第三方对工程款支付进行审计的证明，中山市维德会计师事务所在2015年12月23日出具的审核结论显示，豪逸华庭二期工程的合同款付款比例为100.67%，即恒茂地产已经完成并超额支付二期项目的建筑费用。
恒茂地产表示，因延期收楼与业主产生的纠纷仍在审理当中，如生效判决认定逾期对业主造成损失，公司将按判决结果支付相应费用。
住建局
针对开发商未经验收而交楼
已依法查处并罚款
13日下午中山市住房和城乡建设局表示，豪逸·御华庭二期各分项验收如防雷、绿化、消防及规划等均已于2015年完成，开发商中山市恒茂房地产开发有限公司正在准备建设工程竣工验收备案所需的相关资料。目前项目存在主要问题是开发商与施工单位之间的建设工程合同支付纠纷问题，开发商正通过司法诉讼解决，法院已受理立案处理。
因项目逾期交楼，市住建局多次约谈开发商，督促开发商尽快办理竣工验收手续，并要求开发商与业主按照合同约定协商处理，2016年5月和6月经双方协商确定处置和补偿方案，大部分业主理解并接受。鉴于双方签订的购房合同属于民事合同关系，如果协商不成，建议通过司法途径处理。
按照法律法规的规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房的交付应按照法律法规及双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款执行。针对开发商未经综合验收而提前交楼的行为，市住建局对该项目房地产开发企业依法进行了查处，该企业接受了处罚并已缴纳了罚款。
律师说法
广东凯行律师事务所律师薛加冰：
逾期违约金可参照同期贷款利率
关于豪逸·御华庭二期逾期交楼纠纷，对于首批诉讼当中，法院判决开发商在违约期内，每日万分之一的赔付标准，因双方在合同中对违约金计算有明确的约定，且该约定没有违反国家法律法规的强制性规定，属于合理的范围。但近年来，中山发生过数起逾期交楼纠纷，判决结果并不相同。现实中开发商在签订这类合同时往往处于优势地位，建议法院处理这类案件时，是否可以根据公平原则，参照中国人民银行同期贷款利率标准判决违约方支付违约金，统一裁判标准。
对于第二批起诉业主中，有部分已经签订提前收楼协议，这可能会是案件的关注焦点所在，也可能会造成判决的变化。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。虽然恒茂地产与业主达成了协议，承诺于2016年8月31日前完成收楼手续，但由于该商品房所在工程未完成竣工验收，因此，关于双方达成的收楼条款因违反国家强制性规定而无效。
但合同部分无效不必然导致整个合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因双方对《商品房买卖合同》的违约条款进行了变更，双方同意按《商品房买卖合同》相关约定逾期交楼，违约金以业主收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣，直至该违约金扣完为止；又约定了开发商免收业主自取得工程竣工验收证之日起6个月内的物业管理费条款，同时又约定了业主收楼后，不得就逾期交楼事宜主张其他权利。法院有可能会认定该协议的其他条款是双方自愿签订，系双方意思真实表示，应为有效条款。
此外，关于补偿标准，如果有业主能证明其违约金低于损失的话，可以请求法院予以增加。一般情况下，物业费通常由第三方物业公司收取，即使减免，也应该由物业公司承诺减免，但从业主提交的《协议书》来看，并没有物业公司的盖章，如果物业公司不对该免物业费、物业费抵扣违约金条款进行追认，则开发商的补偿承诺有可能无法兑现。
