原标题：首季一手房卖了404万平方米
4月、5月惠州新入市货源将达245万平方米、140万平方米。王昌辉 摄
在惠州市房管局发布的一季度楼市销售数据中，惠州三县四区销售新建商品房源面积404.17万平方米，同比去年同期的179.25万平方米实现126%的暴涨。在价格表现上，则从去年初（2015年1月）的5949元/平方米上升至上月的7068元/平方米，每平方米实现了1119元/平方米的涨幅，市场表现出强劲的量价齐升势头。
对于这一楼市行情的出现，成规模的深圳置业需求入境成为行业共识。但惠州楼市专家范忠洲认为，深圳客带来的需求激增只是一个方面，市场供给的断层，新货工期跟不上则使得市场供需出现断层，导致供求关系阶段性紧张，房价迅速拉升。具体到后续市场的表现，范忠洲认为无论是销售量还是销售价格都将逐步趋向稳定，深圳客的持续性难以维持，以及市场新货供应量的增加均成为依据。
据相关行业机构监测，四五月惠州将分别迎来245万平方米、140万平方米新房源入市，这对于后续楼价的非理性走高将起到抑制作用。●南方日报记者 张峰
现象
楼盘一天一个价，楼市量价齐升
尽管自2015年年中，市场在随后的月份就均取得超100万平方米的销售量，但彼时市场高启的库存始终都是悬在开发商头上的利刃，各大楼盘竞相低价走量去库存。
进入2016年，楼市忽如一夜春风来，春节归来后变了天，不仅楼市销售持续稳增，楼价也开始不断上涨。购房者从最初的“6字头”挑遍惠州城，截至当前，惠城范围内大部分楼盘均已挂出8字头的高价，部分优质项目则悉数破万。
值得注意的是，在高涨的房价局面下，楼市供需局面仍然紧张，惠州城区持续破千套的周成交数在刷新历史高值的同时，也宣告着在激增的需求刺激下，稳涨的房价并未影响市场热情，楼市呈现出量价齐升局面。
在惠州市房管局即时发布的一季度数据统计中也体现着这一行情。数据显示，在2016年一季度，惠州三县四区完成销售一手商品房源40163套，销售房源面积则达到404.17万平方米，同比去年同期17616套和179.25万平方米面积的交易量，分别实现128%和126%的暴涨行情。
在区域的表现上，惠城仲恺和惠阳大亚湾两大区域表现抢眼，分别取得135.83万平方米、151.11万平方米的成交量。另外在博罗的惠东等区域，销售量均实现翻番。
“销售太快了，楼盘不得不多次调价来降低销售速度。”在记者踩盘过程中，惠博沿线的华泓星岸城相关负责人如此表示。他说，受益于博深高速的接驳，以及博罗高铁设站的利好，在2016年一季度，三个月份分别实现90套、70套和240多套的销售业绩，单季度超过400套房源的销售量已经远超项目在去年全年的销售水平。
购房者张先生在这样的市场行情下就真实体验了一把过山车。3月14日，面对满城楼价飞涨的局面，张先生来到价格较为低洼的惠博沿线看房。看中了一套特价单位房，面江，一口价为4900元/平方米。需要和家里商量的张先生并未立即出手，3日过后（3月17日）待他下定决心出手时，楼盘销售人员告知房价已经上调，面江的单位均价已接近6000元/平方米左右。面对懊恼的张先生，该销售人员让其继续关注，“等这一阵销售高峰过掉，项目价格应该会回调一些。”
该项目负责人告诉记者，调价前后，以前每天可以走量10套，现在提价之后，每周的销售量在五六套。“这就够了，价格上来了慢慢卖，等后面的工程进度。”该负责人说，一个季度超过了去年一年，现在基本也没啥压力了，慢慢走量就好。
探因
深圳客购房推高市场
事实上，星岸城项目所处的市场境遇在一定程度上体现着当前市场的普遍性。市场前期去存量效果明显，新批次的房源工程进度还未赶上，提价销售成了开发商必然的选择。
在市房管局发布的数据中，惠州各区域的楼价表现同样值得关注。在一季度，全市范围内惠州新建商品房成交均价为6986元/平方米，同比增长16.3%，其中，住房均价为6868元/平方米，同比增长18.74%。在月度表现上，上升趋势明显，当前的楼价已经从2015年1月的5949元/平方米，上升至上个月（3月份）的7068元/平方米，每平方米实现1119元/平方米的增涨。
区域价格表现上，惠阳大亚湾等临深片区表现稳定，在多个破万的楼盘带动下，均价分别达到7788元/平方米和7990元/平方米，而惠城仲恺则在外地置业频繁入境的背景下，也让网签均价逼近7字头。另外，旅游地产逐渐成熟的惠东县楼价也达到7427元/平方米；博罗则因为较为巨大的存量数再度坐稳价格洼地位置，一季度均价仅为4409元/平方米。
在既有市场，价格往往都是决定楼盘能否取得乐观销售量的关键。在去年连续取得破100万的市场表现中，无论是开发商持续的优惠力度，还是电商平台下的团购认筹，无不是开发商变着花样在降价促销，也切实带来了销售额的稳涨。
然而在当前的市场，这一局面完全改变。一面是高涨的房地产销售价格，另一面是前赴后继涌入楼市购房的市民，高涨的房价并未阻挡购房者的热情。业内人士对此分析表示，这都是深圳客的东进，从惠阳大亚湾，逐步深入到惠州城区腹地区域。该业内人士说，在深圳爆表的高房价挤压下，深圳购房群对于楼市价格显得麻木。在他们看来，惠州的房价再怎么涨也是便宜的，因为这种剪刀差的比值太大了。
惠州嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥对此直言，深圳客推高了惠州市场。类似于万宝之争最初的野蛮人论断，惠州楼市当前也有如遇到野蛮人。不讲价，不看价，买买买，大量这样的客户进入市场直接搅乱了原本的节奏，房地产商赶紧提价，本地购房者只能跟风入市，市场在这样的循环中变得看不到天花板，只能早买早放心。
在深圳工作的惠州小金口人小刘就直言“体会了一把心跳”。惠州公积金放开异地贷款后，深圳工作的小刘就一直被家里催着赶紧买房，年后就开始选，定在金山湖区域的中信凯旋城，去年还是5500元/平方米左右的价格，到了开盘，直接飙升到7800元/平方米，而且还要靠抢。
近日，在完成购房半个多月后，小刘谈起购房经历还显得很吃惊。“好多人，很多深圳车停在那里，直接都是买买买。”小刘说，深圳需求进入惠州直接拉高了房价，也使得开发商在定价上有更大的上浮空间。
相较于深圳客的助推，长期研究市场的惠州楼市专家范忠洲更加倾向于供需关系的使然。他认为，年初的市场，以及在高频率的低价走量市场走来，很多开发商都没有了业绩压力，且供应的新货产品还处于工程周期，阶段性的供需紧张导致企业提价。对于企业而言，有市场需求，且企业的回款压力资金压力缓解，积压的存量房源情况乐观，涨价慢慢卖，等待新产品的供应也是企业的惯用手段。
预期
新产品增多市场或将逐步稳定
范忠洲说，市场供应的空当期迎来大量的深圳客置业需求入境，急剧增加的市场需求带来市场价格的蹿涨。
这样的市场下开发商满是欣喜。大部分开发商都会找出各种理由，社区配套的完善，区域规划利好等要素来佐证涨价的合理性，然而也有部分楼盘完全不去梳理任何理由。在记者的采访过程中，江北和博罗分界区域的楼盘双壁湾短时间内将价格从6000元/平方米调至8000元/平方米，销售人员对此解释称，该项目并非属于博罗，而是位于江北城区，涨价情理之中。
面对这样的行情，之前还由于中信凯旋城高价而纠结的小刘开始觉得庆幸，“至少赶在爆发初期买了房”。有业内人士认为这种市场并不理智，开发商的跟风涨价也不可取，深圳客的热度一过去，惠州市场又将面临回落的行情。
由于小孩出生，刚需置业的严艺则在这样的市场下加快了置业的步伐。他说自己也是从事房地产策划工作，惠州当前的市场确实出现过热局面，但也是要分片区而论。县区市场的高涨存在虚高，但是主城区的房源更多的是价值的回归 ，并非暴涨。城市环境摆在这里，交通不断便捷、城市配套的完善，当前的价格还算合理。
尽管在选购二手房的过程中，不断遭到业主返价，过几天又涨个几万块，但严艺还是接受了。近期在江北宏益公馆实现了置业安家。
陈锦祥对此表现出认同。他认为当前的市场已经是高位，深圳客的置业需求实际上已经度过了一个集中爆发阶段，后续的需求及时能够持续入境，对于接下来放大的市场供给来说，维系市场稳定已经是最大概率事件，市场继续上扬并不现实。对于城区的市场，陈锦祥觉得购房者说的价值回归理论在理，城轨开通，接驳深圳的高速和高铁都将实施，城市的未来是很清晰的，再加上不断完善的内核，房价当前这个水平并非天花板。
“不单是惠州，深圳客一季度在中山东莞等邻近城市都出现过‘扫房’现象。”范忠洲说，这种集聚的购房局面不单是深圳房价高，很大程度上也是政策的刺激。随着深圳调控政策的实施，深圳客很可能陷入新一轮观望中，这也意味着这种需求的长久性是个问号，呈现出阶段性的特点。
范忠洲坦言，市场供需的此消彼长才是市场变动的基础。对于后续市场的发展，他说，4月份，以及往后的市场上新房源推货速度加快了，这对当前存量告急的局面将是很好的补充。在卖的房子多起来了，市场暴涨的局面自然就没有存在的空间了。
记者另外了解到，据搜房网监控，4月份惠州楼市将迎来23个楼盘推新品，环比增长了12个，惠城仲恺将是推盘的重点区域。中锴华章、海伦春天、美丽洲、鑫月城等楼盘都将推出全新产品，进入年内首个推货高峰期。另据惠州中原监测，4月和5月惠州将分别迎来245万平方米、140万平方米新房源入市，这对于后续楼价的非理性走高无疑将起到抑制作用。
