原标题：跨界置业 想火有点难
位于三水北站附近的保利中央公园建筑规模不小。
“广佛肇城际”串起三城 连城生活圈能够形成
文/广州日报记者陈钰凤
图/广州日报记者陈枫
3月30日，“广佛肇城际”正式开通，佛山的狮山、三水无缝连接广州腹地，大大提高了佛山西部往返广州腹地的便捷度。沿线开发商莫不欢欣鼓舞，纷纷表示将趁着城际热度前往广州分一杯羹。但广州客真的会来吗?跨界置业潮能否从佛山东部向佛山中西部蔓延?
目前已开通的“广佛肇城际”在佛山有4大站点，分别是狮山、狮山北、三水北以及云东海站。记者近日沿“广佛肇”城际实地踩盘发现，4个站点中狮山北周边以农田为主，几乎找不到房地产开发的痕迹，狮山、三水北以及云东海站周边均楼盘林立。
但由于各站点位置相对偏远，周边配套尚未完善，再加上心理距离一时半会难以消除，因此，依托“广佛肇”城际，拉动广州客、佛山东部客群西进，短时间内难有成效。
云东海站
到广州用时
62分钟
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别墅盘林立 景致优美
云东海站隐匿在云东海腹地，景致值得称道。但周边几乎没有配套，目前有634路以及666路两趟公交车可以接驳。
云东海片区是三水别墅最为集中的区域，分别有前期开发的千叶花园、丽日天河湖、深业云东海花园等，去年保利华南收购的云东海高尔夫花园，是距离“广佛肇城际”云东海站最近的别墅盘，但车程也需十多分钟。
楼市扫描:
库存量大
城际对别墅拉动有限
云东海片区以别墅为主，主要在售楼盘有丽日天鹅湖、深业云东海花园、山水庄园和保利高尔夫花园等。
这个片区别墅最大的卖点在于云东海优美的自然环境。但该区域开发期主要集中在限购之前。
此前，该区域别墅盘以独栋为主，但在限购后，开发商开始转变思路，以价换量，并开发出总价低的小别墅户型，以联排或双拼户型为主，促进了成交。目前，该区域最低价仅7字头，户型面积低至180平方米，总价仅150万元左右，几乎追平了该区域的洋房价，而主流的楼价在9000~15000多元/平方米。
由于采取了以价换量的策略，去年云东海片区的别墅去化加快。根据合富辉煌的统计，在去年热销的十大别墅项目中，有三个项目来自云东海片区，分别是深业云东海花园、山水龙盘以及丽日天鹅湖，成交均价约9000~12000元/平方米，总价低是这些楼盘的重要卖点。与禅桂以及顺德动辄1.6万、1.7万元/平方米，甚至是超过2万元/平方米的热销别墅项目相比，云东海的别墅楼价明显偏低。
但是，尽管去年该区域别墅已经在走低价策略，但库存重压之下，前景依然不容乐观。根据佛山中原的统计，云东海片区的库存量达40万平方米，去年销售仅11万平方米左右，存销比达到了3.5，众多别墅产品慢销是其库存压力的主要原因。
该片区楼盘操盘人表示，由于云东海片区主要客群以外围投资客为主，以投资以及度假为主，所以，广佛肇城际的开通，对客群的影响不会太大。
“毕竟购买别墅的人不会搭城际铁路前来。”但是，云东海作为城际铁路必经的重要站点，可迅速提高云东海的知名度，利于提高板块的关注度。
三水北站
到广州用时51分钟
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佛山最大换乘站 配套较完善
三水北站是“广佛肇城际”在佛山境内规模最大的换乘站。该站点配备了完善的公交线路，共计有9条公交线路可接驳三水北站。
三水北站本身位于三水新城内，周边楼盘林立，捷和广场、保利中央公园、三水万达广场等项目，距离三水北站都不算远，车程均在10分钟以内，并且均有公交车可接驳。而就在三水北站旁，一个客运站综合体天聚广场项目已围闭起来。据悉，该项目或在2个月后进入施工阶段。该项目配备了汽车客运站、停车场、商业、公寓、写字楼等业态，与三水北站无缝对接。建成后，该项目有望成为一个连接广佛肇的切入点，带动客流、人气的聚集，同时服务周边的乐平、狮山等工业园区，从而有力推动整个三水新城的开发建设。
除了大型楼盘外，三水荷花世界也紧邻三水北站，旅游开发也比较成熟。
楼市扫描:
三水万达预计9月开业 三水新城驶入快车道
目前，三水新城云集了保利、万达等品牌房企，周边也有雅居乐、时代、碧桂园等房企在布局，三水俨然成为了龙头房企眼中的“香馍馍”。
从地理位置上看，三水是粤东、粤西的连接点，是承接广佛地区辐射粤西地区的桥头堡。正是基于如此重要的交通地位，品牌房企频繁进入三水拿地，三水新城也能迅速地成长。尤其是三水万达广场有望于今年9月开业，这将填补三水新城的商业空白。
与佛山多个新城相比，三水新城比较特殊，它是在原有的产业基础上提升的一座新城。在三水新城的北部，集中了三水原有的大量传统产业。因此，整个新城可以分为新区与旧区。
在新旧城的衔接区域，已经有部分楼盘正在开发之中，如雅居乐雅湖半岛、万达广场等，主要以商住为主。而新区部分，主要是保利中央花园、捷和广场等项目。目前，三水新城主流房价约5500~6500元/平方米，最高楼价也仅8000多元/平方米，户型则以刚需及改善户型为主，面积为88~200平方米。由于保利、万达等这种品牌房企的带动，三水新城成为三水最受关注板块。与此形成竞争的是位于旧区的北江新区，其楼价略低于三水新城。
来自佛山市房协统计，2015年三水区域的土地成交仍然位于全市五区前列，土地成交面积超过100万平方米。这意味着今年三水的供货量将持续徘徊在高位。同时，截至2015年年底，三水区住宅库存约160万平方米，按照近1年的销售速度，约需要消化15个月。再加上今年三水的新增货量大，所以三水的重点依然还是 “去库存”。该区域发展商也坦言：要涨价有难度。
狮山站
到广州用时
35分钟
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博爱路未打通 狮山站有点远
狮山站设在狮山兴业西路上，毗邻博爱湖。招商依云曦城、奥园冠军城、凯旋名门等项目与广佛肇城际狮山站隔湖相望。虽然直线距离不长，但由于博爱湖尚在建设之中，再加上博爱路还未完全打通，所以，从狮山站到博爱路与科技路一带的大型住宅区，还需要绕行。
楼市扫描:
楼价稳定 库存量大
迄今为止，除了招商依云曦城的楼价保持在万元/平方米以上外，狮山的主流楼价仍集中在7000~8000元/平方米左右，上周开盘的恒大翡翠华庭成交均价约8100元/平方米。
目前，狮山库存压力严峻，并以内需为主，外来客源较少，主力面积段为80~180平方米。去年佛山楼市成交火爆，表现强劲的佛山东部带动中西部加快了库存去化，但由于前期余货积压严重加上新增供应，整体库存压力依然很大。来自合富辉煌的统计，截至去年年底，狮山余货库存量约42万平方米，预计今年将新增58万平方米的供应量，按照去年狮山每月约5万平方米的去化速度计算，那么，狮山今年库存量至少需要消化20个月，其去化周期之长，仅次于西樵、九江。所以，未来狮山的主旋律仍然是去库存。
前景
猜想
“广佛肇城际”短期内难以撬动跨界置业
沿线楼盘近期涨价可能性不大
被公司派到三水工作的广州人梁先生如是说：“以前去趟三水至少要2个多小时，现在搭城际铁路只需1个小时。”梁先生说，三水的生态环境很好，“会考虑在三水买套房养老。”
不过就目前市场情况而言，不管是三水还是狮山，都以本地客为主。在三水操盘4年之久的陈先生告诉记者，其所在项目曾很努力地去到广州拓客，但收效甚微。“很多人虽然知道三水属于佛山，但到底在哪里，很多人都不清楚。”
狮山和三水的跨界置业趋势也不明显。三水楼价均价比狮山主流楼价低1000~2000元/平方米，但狮山人很少会到三水来置业。“去年年底传出城际铁路站要开通时，确实有几个狮山客户过来买楼，但总量很少。”三水捷和广场有关负责人坦言，站点开通后，可以让三水人看到新城发展的前景，拉动更多三水人到新城来置业。
保利华南三水区域有关负责人也表示，城际铁路的开通远期来看肯定对拉动广州客户有帮助，“但我们觉得还是临近的白云和花都区客群更有针对性。”
有业内人士则透露，一方面由于库存量大，去库存才是主旋律；另一方面是城际铁路利好已经在前期透支。“开发商其实是盯着规划走，规划一落地，房企就拿地进场，然后房企宣传各项利好概念，于是楼价攀升。”而只有当规划真正落地后，人气、氛围才会缓慢地聚集起来，这个周期会很长。但不管怎样，交通利好的兑现，从长远来看，肯定会促进区域的发展。
