原标题：今年拆违305万平方米盘活土地2.6平方公里
宝安区集中开展违章建筑全面管治。 何俊 摄
高速发展30多年后，土地空间资源已成宝安区再次实现跨越式发展面临的主要瓶颈之一。何俊 摄
在高速发展30多年后，土地空间资源已成宝安区再次实现跨越式发展面临的主要瓶颈之一。深圳市委书记马兴瑞提出宝安要“抢占发展战略制高点”，对现有土地空间进行更加合理有效的规划、提升空间资源利用效率无疑是宝安落实这一要求、建设“滨海宝安，产业名城，活力之区”的必然路径。
根据深圳市“拓展空间保障发展”十大专项行动的要求，3月22日，宝安区召开2016年“拓展空间保障发展”十大专项行动动员会，按照行动计划，全区将集中开展违法建筑全面管治、违法建筑疏导、违法建筑疏导断根、违法建筑非法销售监管执法、土地整备、重大产业项目用地保障、政府储备土地清理、建设用地清退城市更新、地籍调查和土地总登记等十大专项行动。到今年底，宝安要减少违法建筑存量305万平方米，盘活利用未完善征地手续、未建设空地2.6平方公里。
“空间约束已经成为宝安发展的现实难题，绕不开、躲不过。”宝安区委书记黄敏表示，每一项战略部署的实施、每一个产业项目的落实、每一个重大基础设施和民生项目的上马，都需要土地空间的有力支撑，没有这个支撑，宝安的发展目标就是“镜中花、水中月”。宝安必须抓住全市“十大专项行动”这个契机，早日抓出成效，以实实在在的工作业绩凸显宝安作为深圳西部城市中心的地位，推动“三带两心两区两城一谷”规划格局全面落地。●南方日报记者 崔洁
产业转型升级
企业用地需求旺盛
正如黄敏所说，空间约束已成为宝安绕不开、躲不过的现实难题。早在2013年，宝安区就透露，按照2020年的建设用地控制目标，从2013年起，宝安区在未来的7年，可供新增建设用地的面积只有16平方公里，而从2010年到2013年，宝安区每年的建设用地消耗量都在5平方公里左右，照此速度推算，宝安区在2016年的可供新增建设用地将为零。
为了避免“无地可用”的局面，在深圳出台优化空间资源配置促进产业转型升级的“产业空间1+6”文件之后，宝安区也开始优化土地空间格局，大力推进“腾笼换鸟”和城市更新，充分挖掘存量土地，提高土地二次开发利用率，出台了《关于实施载体优先、拓展产业发展空间的若干措施》，释放出了一部分产业空间。
但是，随着近几年来宝安产业的快速发展，企业对土地的需求日益强烈，宝安的土地资源仍然捉襟见肘。
“我们是从事环保行业的，希望在宝安铁岗片区与西乡片区科技创新园建设国家城市矿山资源工程中心研究总部，打造国家循环经济创新基地，未来五年内，我们对土地的要求是建筑面积不少于5万平方米。”一家在创业板上市的宝安本土企业负责人对记者表示。
有需求的企业绝不仅仅只有这一家。宝安“明星企业”艾美特电器（深圳）有限公司、深圳市高新奇科技股份有限公司等都存在不同程度的用地紧缺。2015年，宝安区启动了五类百强企业走访，记者统计发现，在走访的数百家企业中，有约半数左右都提出了用地需求。
而对于宝安区内由传统加工企业转型而来的新兴技术企业，他们同样也有强烈的寻找新的产业空间的愿望。“我们公司以前是生产手机的，现在慢慢转型做智能穿戴，由于经营的范围越来越广，我们对研发用地、生产用地都有需求，但现在宝安的土地太难找了，我们的研发地点和生产地点只能分布在不同的地方，甚至连厂区也分在几个地方。”一家智能穿戴企业的创始人向记者诉苦，“希望政府能开发出更多成规模的智能穿戴园区，保障智能穿戴企业的用地需求”。
业内人士表示，随着宝安产业转型升级持续加速，越来越多的百亿甚至千亿级大企业将落户宝安，“宝安的地理优势、政策优势等正在逐步凸显，但这一切的基础都还是土地。当下，土地已成为摆在政府面前的一项重要工作。解决了用地问题，很大程度上就解决了宝安经济发展的问题，才能为宝安的核心工作——产业转型升级打好基础。”该业内人士表示。
违建数量庞大
旧工业园区利用率低
其实，相对于深圳各区而言，宝安是面积较大、存量土地资源也较多的产业大区。业内人士认为，如果利用得当，宝安的土地其实还有很大的释放空间。
宝安区人大代表、石岩街道党工委委员徐伟林在接受采访时表示，宝安虽然目前工业区众多，建设用地已基本饱和，但现实却是“建设标准低、配套严重滞后的旧工业区占据了大量的产业空间”。因此，如何提高剩余土地利用率，推动旧工业区升级改造，促进经济转型发展和质量提升，应是当前政府与企业要共同面对和解决的难题。
“旧工业区是一块急需得到开发和释放的资源。”徐伟林说，原特区外虽然工业厂房密集，但成片的产业园区较少，难以引进产业大项目，这导致不少在宝安投资经营多年的上市企业总部外迁。据了解，2014年宝安区22家上市企业全部为自主培育，不仅没有引进1家区外上市企业总部，反而流失了4家上市企业。同时，原特区外大部分工业园区“小、散、乱”，绝大部分建设年代久远，普遍建设超过20年，部分甚至超过30年，大部分建筑残破不堪，既影响市容市貌，更存在较严重的安全隐患，部分房屋已成为危房，这些都是宝安未来宝贵的可供使用的土地资源。
数量庞大的违法建筑也侵占了宝安大量土地资源。宝安是深圳的违建大区，据统计，现有存量违建占据深圳的30%，这些违建宏观上量很大，微观上问题也很复杂。不过，从去年开始，宝安对于查违保持着高压态势，就坚决“打抬头”，严查严控新增违法用地和违法建筑。在宝安，查违已经同安全生产、社会稳定、廉政建设同等重要，成为宝安社会管理工作的四条“底线”之一。去年9月—12月，宝安违建实现“零增长”。
还有观察人士认为，除了园区利用率低等原因外，现有的产业空间规划不尽合理也在一定程度上加剧了企业土地需求的紧张。
宝安区人大代表、旭生集团总裁林启生对记者表示，在宝安近10年的规划中，未来“工改研发”的项目75%集中在远离市中心的松岗、沙井、福永、石岩等西部地区，而靠近前海和宝安中心区的新安、西乡仅占25%，研发用房存在分布不合理，将对宝安区的产业空间规划造成不利影响。“新安、西乡紧邻前海、宝安中心区，离南山、福田近，优越的区位条件可以吸引研发企业及总部落户，商务、生活配套、交通都较为完善。但就目前来看，新安、西乡工业区升级改造动力不足，现有研发企业总部空间载体严重受限，供需矛盾突出，导致租售价格居高不下，大量总部及高端企业被其他地区抢走，所以宝安有必要加大新安、西乡片区的研发用地开发力度。”林启生说。
全区合力动员
依托“智慧宝安”拓展空间
近年来，宝安区通过“腾笼换鸟”拓展出了不少新兴产业发展空间，如福永的立新湖战略性新兴产业集聚区、新安街道的尖岗山新兴产业集聚区、石岩总部基地、西乡街道的深圳超材料战略性新兴产业基地等，未来还将通过改造107国道沿线等释放出更多产业空间。宝安还积极落实“载体优先”战略，出台《宝安区科技创新园空间布局规划》，对全区科技创新载体建设进行合理布局和科学引导，以初步形成集孵化器、科技创新园、科技创新产业集聚区于一体、“生产、生活、生态”有机统一的科技创新体系，打造“一带两核三区”的科技创新总体空间结构，共建成了28个科技创新园区。在这股产业空间发展热潮中，“拓展空间保障发展”十大专项行动无疑将再为宝安的土地资源拓展添加“催化剂”。
黄敏表示，“拓展空间保障发展”十大专项行动对宝安而言是一个难得的契机，“宝安区要汇集各方力量，大胆创新，探索出更多的土地利用经验。”
接下来，一场拓展空间的攻坚战将在宝安打响。记者了解到，继全区之后，宝安的各街道将分别成立“拓展空间保障发展”十大行动指挥部，全力开展空间拓展行动。同时，宝安还将发挥科技手段的支撑作用，强化网格化管理，实现对土地违法行为的智慧化巡查；依托智慧宝安系统，开展诚信大数据库建设，将涉及土地违法问题拒不履行法定义务的企业或个人，纳入黑名单，并和银行信贷等对接，强化后续惩处力度，形成强大的震慑力。
据了解，宝安区土地整备中心今年计划完成包括24个市区重点项目在内的224个征地拆迁和土地整备项目；宝安区土地监察局计划通过历史违建处理确认、旧改、土地整备等方式，消化305.2万平方米的存量违建，同时依法依规推动政府储备土地清理工作，确保2016年底完成第一批0.44平方公里国有储备用地的清退工作。
作为违法建筑数量较多、又是未来产业发展中心的区域，沙井街道和松岗街道也将在本次行动中“出大招”。沙井街道负责人表示，沙井将在今年完成112.6公顷土地整备，清除违法建筑存量75万平方米，依法查处新增违建，通过城市更新等方式确保新增违建零增量，存量违建负增长；松岗街道负责人表示，松岗将全力推进15个征地拆迁项目，完成807万平方米的土地整备和109万平方米的建筑拆迁；加快推进12个重点项目的开展，做好整备土地的清理和建设用地的清退，优化城市的空间布局。
■宝安拓展产业空间案例
近年来，为了解决产业空间不足的问题，宝安区更新工作观念，创新工作方法，通过“产权换股权”、“工改工”城市更新模式等，大力推进创新要素配置模式改革，探索具有宝安特色的创新驱动发展新路径。
农村集体土地入市凤凰社区饮“头啖汤”
2013年12月20日，宝安区福永街道凤凰社区的A217—0315地块正式挂牌出让，成为全国首宗成功入市的农村集体土地。挂牌出让的土地位于107国道北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域，呈三角形，占地面积1.45万平方米，总建筑面积6.99万平方米，已经被荒弃了几十年。成功挂牌出让后，这里引进了方格高科技有限公司，盘活土地的同时，更盘活了整个凤凰社区。
和深圳的大部分社区股份公司一样，凤凰社区所属的凤凰股份合作公司过去采取的也是“以地建厂，以房收租”的发展模式，长远来看，难以为继。深圳出台《优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》后，凤凰社区股份合作公司主动召开股东代表大会，决定公开出让A217—0315地块的使用权。地块被从事4G以及精密仪器研发的方格精密器件有限公司以1.16亿元底价竞得，开启了原农村集体用地成功上市的先河。
土地出让后，凤凰股份合作公司还将以风险投资形式入股方格精密器件有限公司，占有9.5%的股份，并采取了“3∶7分成加20%物业”的收益共享方式，出让土地的成交款，70%作为政府收益，30%作为社区收益，并享有建成后20%的物业，可以用作出租，成为村民的长期收入，改变了过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下的模式，推动了社区经济转型。
“股权换产权”助千亿项目成功落地
2014年10月23日，“中国天谷”暨华讯方舟总部项目正式签约落户宝安。这宗预计产值达“千亿级”的产业项目创造性地用“股权换产权”合作模式，成功入驻了西乡新兴产业总部园区，也为宝安乃至深圳在土地资源紧张的现状下引进名企摸索出了一条新路。
华讯方舟是全球高速移动宽带网络通信行业的领军企业，自2009年落户宝安区后，连续3年保持400%的增长。此次签约落地的“中国天谷”项目，将打造成中国新时代的超高频微波通讯技术产业基地，项目投产后五年内产值将超过千亿元。
早在2013年，“中国天谷”项目便排上了华讯方舟的议事日程，相关人员也到新安、福永、西乡等地选址，但由于产业用地的限制，项目落地选址备受制约。
为了使项目尽快落地，宝安区与企业商洽，建议转变独立购置项目用地为寻找资源合作的思路。最终，宝安区与华讯方舟商洽提出“股权换产权”的合作模式，促成中国天谷项目落户宝安西乡。
宝安区投资推广署负责人表示，“股权换产权”合作模式的成功实践，将有着多种意义：其一，可有效解决宝安区拟引进企业众多与载体承载空间不足的矛盾，实现土地资源的二次开发；其二，可引导宝安区支柱产业形成集群式发展良好态势；其三，可为行业龙头企业与现有产业载体园区合作提供可复制范本；其四，可成为探索街道集体企业多元发展、多业并举提升集体经济质量的有效途径。
“拓展空间保障发展”十大专项行动任务
1.违法建筑全面管制专项行动
完成全区存量违法建筑安全隐患排查、重大或危急安全隐患整治、违法乱搭建清理拆除等工作。
2.违法建筑疏导专项行动
全面控停、依法拆除新增违建，通过城市更新、土地整备、建设用地清退、历史违建处理确认、依法拆除等方式，推动历史遗留违建处理，确保新增违建“零增长”。
3.违法建筑疏导断根专项行动
土地整备等各种综合手段，推动全区6.86平方公里未完善征转手续、未建设空地的盘活利用，解决未完善征转手续未建设用地历史遗留问题。
4.违法建筑非法销售监管执法专项行动
摸清全区存量违法建筑销售情况，遏制新增违建销售行为，从销售环节斩断违法建筑的违法利益来源。
5.土地整备专项行动
推进开展宝安区土地整备利益统筹试点不少于11.33平方公里，加快推进公共基础设施、重大民生工程的房屋征收工作。
6.重大产业项目用地保障专项行动
推动释放总面积约38.97公顷（其中储备土地清理133.06公顷）的5公顷以上大型产业地块。
7.政府储备土地清理专项行动
强力推动完成全区目前仍被违法占用和存在权属争议的0.87平方公里政府储备土地清理工作。
8.建设用地清退专项行动
加快推进全区建设用地清退工作，2020年完成清退规模不低于6.8平方公里。
9.城市更新专项行动
完成拆除重建类城市更新项目用地供应40公顷，完成16万平方米旧工业区的综合整治。
10.地籍调查和土地总登记专项行动
2020年底前，基本实现地籍调查全覆盖，基本掌握宝安区土地资产家底，基本实现对登记造册全覆盖。
