原标题：进驻金沙洲万达首次收购已建成商业体
位于金沙洲核心位置建设大道之上的星港城被媒体喻为2015年广州最值得期待的十大商业项目之一。南方日报记者 丁铨 摄
因为是“全球最大物业持有地产商”万达“首次直接收购已建成的商业体”，位于广佛交界金沙洲的星港城在各大门户网站狠刷了一把“存在感”，更为刚刚“站上”这座大型综合商业体的超百米摩天轮“广佛眼”抹上了一层深意。
然而，万达的进驻只是商贸巨擘扎堆金沙洲商圈态势白热化现象中的一个“爆点”。从卫星地图上看，星港城所在建设大道已成为名副其实的广佛“黄金走廊”，大型商业楼盘和综合商业体正沿此一字排开。数据显示，截至目前，金沙洲已建、在建和规划建设的超过3万平方米以上规模的商业体将近20个。
强劲的消费潜力解释了这一现象——仅5年间，金沙洲片区已建起大小20多个社区，区域内入住人口接近20万，未来规划人口将达到50万—70万。 南方日报记者 何帆燕
1.万达首购瞄上广佛眼
1月15日，星港城宣布，万达集团与广东城际置业集团有限公司举行签约仪式，万达集团正式收购由广东城际置业集团有限公司开发的佛山金沙洲星港城项目的大商业体部分。“万达首次直接收购已建成的商业体”由此成为了万众焦点。
金沙洲上的建设大道因为连接广佛而有“黄金走廊”之称，因万达首购而在各大门户网站狠刷了一把“存在感”。星港城就位于这条走廊西端，安装在它一期购物中心6层天面天台上的超百米摩天轮“广佛眼”两个月前刚刚亮灯。
1月15日，星港城宣布，万达集团与广东城际置业集团有限公司举行签约仪式，万达集团正式收购由广东城际置业集团有限公司开发的佛山金沙洲星港城项目的大商业体部分。
“万达首次直接收购已建成的商业体”由此成为了万众焦点。据星港城宣布，这也促成了万达成为全国首家参与集体建设用地流转项目的大型商业地产公司，并称对万达全国布局开拓新方向具有标杆意义。
万达是全球领先的不动产企业。一项公开资料上显示，截至2014年底，万达商业总计持有已完工物业面积2157万平方米，这一数字当年已经十分接近全球最大物业持有地产商美国西蒙地产，而有业内人士认为，万达商业在自持物业面积上有望在2015年上半年超越西蒙地产。
但这家“全球最大物业持有地产商”却在2015年清晰表达了全方位转型、“去房地产化”的思路。万达集团董事长王健林在2015年4月深交所发表演讲说，相比过去通过房地产销售产生现金流来支持持有城市综合体即万达广场的重资产模式，万达要推一种轻资产模式，就是万达广场设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式是准金融投资行为，与投资方从净租金收益中分成。
尽管签约双方未在公开场合就合作方式展开叙述，但星港城与万达的这次携手，却依然可以看到这位房地产大鳄的轻资产思维。有业内人士分析，从现金流的角度考虑，没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，熨平经济周期，使收入更加稳健。而这种“避重就轻”的转型，则让万达更看重租金增长。
租金增长需要有庞大消费市场的支撑。由此可判断，金沙洲商圈的发展态势与商业潜力赢得了这位大鳄的认可。
“第一，星港城位于广佛同城的金沙洲，具有较理想的区位优势，商业发展潜力巨大；第二，星港城的商业规划设计理念超前，与万达商业发展方向较为吻合。”在星港城方面提供消息中，万达集团发展中心华南区总经理沈景琰在签约时谈及这次收购的原因，沈所陈述的考虑因素印证了上述推论。
资料显示，预计于今年下半年开业的星港城建筑面积80万平方米，总投资超50亿元，集购物、娱乐、休闲、商务、酒店、儿童教育、展贸、婚庆等业态于一体，包括27万平方米的星港国际购物中心、16万平方米星港国际服装城、38万平方米星光天地城市休闲空间。去年11月，星港城一期工程整体结构封顶。
2.巨头扎堆的金沙洲商圈
自恒大2010年底夺得草场村旧改地块计起，中信、万科、广物、保利、海逸、时代、珠江、领地、长信等多家国内知名房地产开发商相继涌入，仅5年间，金沙洲片已建起大小20多个社区，区域内入住人口接近20万人，未来规划人口将达到50万—70万。
巨头扎堆的金沙洲商圈
就在今日，金沙洲内距离星港城2公里不到的泌冲沿江路“桃花地”地块将正式被拍卖，按照南海区国土城建和税务局公告显示，这块11万平方米的商住地起拍总价将逾27亿元。
有消息指，时代地产对这个地方志在必得。2015年3月12日上午，经过81轮激战，时代地产豪掷18.6亿元，夺得位于大沥黄岐沙面新城旁与之相邻的一个地块，溢价27.5%，楼面价7548.08元/平方米，一举成为佛山今年最高总价和最高楼面价的“双料”地王。
商业巨头扎堆的金沙洲商圈的态势正越演越烈。从卫星地图俯瞰，沿着建设大道这条连接广佛的“黄金走廊”，大型商业楼盘和综合商业体正沿此一字排开。
星港城的东面，广州环城高速高架与建设大道交会处200米开外，是去年6月于港交所敲钟上市的红星美凯龙身影，这家国内家具连锁卖场规模最大的企业在两年前进驻金沙洲。
过星港城、红星美凯龙再往前走，是国昌新城市广场，到建设大道东的尽头，可容纳2万人口居住的中海金沙湾与可容纳近万人口的恒大绿洲遥相对望。到此，与广州便只剩隔江相望的数百米距离。而这段距离，早已被诸多如蛛网般密集的已建、在建和规划路网所打通。
正如星港城对自身项目所处地段所描述的，这里“拥有广佛肇立体交通枢纽，有沈海高速广州支线、广佛高速、北环高速、西环高速以及地铁六号线为主的立体交通枢纽网络，有佛山一环、广佛新干线、佛山地铁、广州地铁6号线完美接驳，是穗佛肇及粤西轨道交通汇聚的黄金走廊，10分钟畅达广佛肇，掌控泛珠三角城市体互联互通的新动脉。”
有统计数据显示，自恒大在2010年底以14.35亿元夺得草场村旧改地块计起，中信、万科、广物、保利、海逸、时代、珠江、领地、长信等多家国内知名房地产开发商相继涌入，仅5年间，金沙洲片已建起大小20多个社区，区域内入住人口接近20万，未来规划人口将达到50万—70万。快速汇聚的大中型社区，为板块商业发展提供了强劲的消费潜力，商业巨头蜂拥而来。
尚未正式开业的星港城，便有喜来登酒店、大润发超市、万达国际影院、法国迪卡侬、星港国际服装广场等知名商家抢先签约。星港城透露，截至目前，金沙洲已建、在建和规划建设的超过3万平方米以上规模的商业体将近20个。
3.广佛同城的商业驱动力
自作为广佛两地的“短兵相接”之处，本来偏居广州城区以西的金沙洲片区的商业价值因广佛同城而提升。凭借丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不断完善的交通、教育、生活配套，金沙洲商圈成为了广佛同城化首个受益的板块。
从地铁滘口站出发，一路沿芳盈路、广佛路行驶9分钟，便到了佛山市南海区大沥镇城际大厦。作为“广佛候鸟”之一的柳智鑫，2012年便将自己的公司设立于此，从此开启了长达三年的同城生活，而公司所在地的城际大厦，与星港城正是同一个开发商所兴建。
身处其中却又居住在外，这种特殊的坐标让柳智鑫清楚地看到了这个金沙洲商圈的变化，这种变化不单单是房价走高，更在于两地商贸、交通、教育等融合的加深。虽然业界有金沙洲商圈商业氛围有待时间培养的说法，但仍无碍众人在广佛同城语境下对其商业驱动力的肯定。
6年前，广州、佛山之间开通国内首条跨越两个城市的全地下城际快速轨道交通线路，广州海珠、荔湾和佛山的禅城、南海连接起来，广佛同城生活、同城生产极大提速。一项来自佛山市公安局地铁分局的数据显示，广佛地铁开通5年来，搭乘乘客累计达到2.7亿人次。自2015年以来，广佛地铁佛山段客流由日均8万多升到18万多人次，2015年元旦当天更创下33.5万多人次的新高。
随着广佛同城化的不断推进，两地市民的双城生活也渐成常态。一组数据可以说明——截至2014年10月，广佛地铁发车间隔已从开通初期的8分30秒缩短至5分15秒。
作为广佛两地的“短兵相接”之处，本来偏居广州城区以西的金沙洲片区的商业价值因广佛同城而提升。凭借丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不断完善的交通、教育、生活配套，金沙洲商圈成为了广佛同城化首个受益的板块。
而广佛两地政府在2014年底至2015年初释放的强烈开放信号，则为金沙洲商圈的发展装上了一个加速器。
2014年12月23日，金沙洲地区的最新版规划在当日召开的广州市规委会上获全票通过。该规划首次将佛山的大沥、里水两镇纳入规划研究范围。“泛金沙洲”除了包括位于广州行政区域内的原金沙洲837公顷范围面积外，更将整个浔峰岛纳入，包括佛山里水金草洲和大沥海北片区，研究范围达2693公顷，涵盖了金沙洲整个岛，最终定位为“广佛同城门户节点，泛金沙洲服务中心、山水新貌宜居新城”。
新版的金沙洲规划方案提出要预留扩建4个过江通道，广州市市长、市规委会主任陈建华曾就此公开回应称，虽然广州部分只占金沙洲总面积的三分之一，但广佛同城化要求非常高，“一个20平方公里的小岛，（广佛两地规划人口）有50万人。如果不处理好，未来一定会更堵。”在这份新规划中，金沙洲的居住人口18.3万人，比原控规增加1.7万人，比现状增加了6.3万人。规划总建设量827.2万平方米，比原控规增加146.65万平方米，比现状增加81.5万平方米。
两个月后，南海区委全会召开，佛山市委常委、南海区委书记梁维东在全会报告中提出，要以“追靓女”的耐心和韧劲，用更新的高度、更大的力度全面提升合作量级，以交通路网为重点进行全方位对接，积极对接省以及广州产业、科技、人才、教育、医疗等方面的优质资源。两周后南海区十五届人大五次会议召开，区长郑灿儒作政府工作报告提出，加强区域合作，“尤其是在广佛同城方面，南海以路网对接为突破口，力争年内启动广佛出口放射线二期、大坦沙大桥接建设大道、长江路接南浦大道等道路的建设。”一年过去，上述项目均取得了实质性进展。
■记者手记
商贸巨擘会战金沙洲村民如何共享同城成果
大沥镇泌冲村，“泛金沙洲”内诸多被商住楼盘所包围的村落之一。这个广佛接壤线上8.3平方公里的村庄，早被商业化大流冲刷去了原来的农耕面貌。1月22日被挂牌拍卖的沿江路“桃花地”正位于这个村落内。
因握广佛交通咽喉，有广佛高速、环城高速出入口等特殊区位，更是一旁江北社区内如沙面新城、万科缤纷四季等大型商住楼盘的必经之地，加之每日逾10万的途经人流量等数据，种种因素都证明着这个村落地理位置的优越。大型房地产项目正逐渐占据这片区域——农贸市场周边食肆林立，主干道已被多个商住楼盘簇拥起来，时代地产的一个大型商住楼盘正在兴建，大型商业体星港城已经封顶。
村民老陈就住在邻近“桃花地”的一个村民小区内，从他家三楼楼顶上可清楚看到星港城架起的那个白色的巨大摩天轮。他说，当地的快速发展为村民带来了丰厚的集体经济收入，“我们村小组村民的人均年分红金额在1万—2万元之间。”那块“桃花地”正属于其所在的务农经济社，可以预见的是，巨额的土地出让收益将让经济社成员过上一个心情愉悦的农历新年。
笔者以为，一笔巨额的土地收益固然让人欣喜，但若站在集体经济的长远发展角度看，如何将利益最大化，为出让土地后的村民谋长远的思考更应被重视。一直以来，这里存在两个“两难”问题，土地收益“分”还是“不分”、怎么分。这“鸡与蛋”的问题当然是由全体村民共同决定的，但笔者以为，思考该问题关键在于是否已考虑长远，因为这一决定这不单关系村集体自身利益，更关系地方长远发展。
以星港城被收购为例。在对万达收购星港城事件的观察中，笔者留意到一句话，“这也促成了万达成为全国首家参与集体建设用地流转项目的大型商业地产公司”。经大沥镇相关部门证实，星港城建设的幕后，有当地沙溪经济社参与，这个经济社一向低调，但参与开发的项目却一直以“高标准”著称。有媒体报道证实，星港城的开发商广东城际置业此次交易仅出售购物中心部分予万达，星港城步行街、写字楼、酒店、浪漫谷等商业仍然自持。笔者以为，其中隐含的道理与上述讨论的土地收益处理问题是一致的。
南海区大沥镇镇长黄伟明关注到，“从来只收购资产的万达，这次买的是使用权”。他认为，万达此举透露出的商业发展方向最引人关注，但站在地方发展的角度，他思考的却是如何借这一广佛同城的商业驱动力，在大沥镇所辖区域的通达性、交通整治、农村旧改中作通盘考虑和铺排。事实上，这也是南海当地党政班子过去一年来思考的关键问题。
商贸巨擘会战金沙洲，村集体该如何共享同城成果？笔者以为，这问题需要当地村集体和政府的进一步思考。
