原标题：一个被自贸试验区改变的村庄
不少商家已入驻。
万达广场。
金洲商业街。
地铁4号线金洲站。
4号线上的地铁在隆隆声中抵达金洲站，短暂停留几分钟后折返。在这短短几分钟内，乘客们陆续走出地铁站，走进金洲村——对来来往往的乘客而言，很多都是通过金洲站而认识金洲村。
在这些乘客中，有相当一部分冲着广东自贸试验区广州南沙新区片区的跨境电商体验中心而来。去年12月12日，国务院常务会议确定在广东、天津、福建特定区域再设三个自贸试验区；今年4月，在正式公布的广东自贸试验区南沙片区七大板块中，金洲村近1/3的面积纳入到自贸试验区范围，成为面积达3平方公里的蕉门河中心区块的一部分。
城市与农村在金洲村紧密交错：进港大道沿线的金沙路，是南沙最繁华的商业街。不过，街面背后则是密集的四五层高的农民自建房。作为一个近乎被全部征地的村庄，村民们已经无地可种，金洲村虽然占据着最繁华的南沙街核心区，但可供支配的物业并不多。
自贸试验区效应泛起涟漪，这个宁静的岭南村庄正悄然发生改变。创富机会、政策机遇来临，村民们的日常生活已经被打上自贸试验区的烙印。过去大多数的“食租”村民如何扭转惯性、寻找发展机遇？对于未来，他们又会有怎样的期待？在中国（广东）自贸试验区获批周年之际，南方日报以金洲村为样本，透视这片面向全球的改革试验田。
撰文：郜小平 黄少宏统筹：黄伟 摄影：南方日报记者 梁文祥实习生 老绮桃
1.应声而涨的房租
让张春花有惊无险的是，她家刚好就在自贸试验区范围的“边边”上，“再过去十多米就不是自贸试验区了。”对于她而言，自贸试验区的直接利好是每个月的房租收入多了约2000元。
9日下午，大雨还没有停歇，万达广场工地上短暂休息。在金洲自然村张春花经营的士多店，相熟的建筑工过来，买了包烟和鸡腿。“几时完工？”“大部分都结束了，我们也准备要去上海了。”两人一问一答。
万达广场在金洲自然村对面，仅一条环市大道之隔。张春花的租客原多是万达广场建筑工，她是看着万达广场崛起的，近距离感受到了家门口的发展张力——就在去年，对面还是一片荒地，如今一个涵盖写字楼、住宅、商超的大型综合体已基本落成，建筑工陆续离场。
发展的冲劲，很大程度上来自于对自贸试验区的期待。一年前，广东自贸试验区获批；再过半年，广东自贸试验区南沙片区正式挂牌。在南沙自贸试验区的七大板块中，金洲村近1/3的面积被纳入其中的蕉门河区块——境外投资综合服务区。
整个金洲村，由金洲、冲尾、裕兴、中围等4个自然村和裕兴花园商住小区构成，占地约6平方公里，村现有人口3000多人，外来人口约15000人。村里几乎每一户都有一栋四五层的自建房，除自住外，其它房间用于出租。
张春花记忆犹新的是，当自贸试验区获批的消息传来，那几天喝早茶的村民在一起讨论最开心的就是这个话题；让张春花有惊无险的是，她家刚好就在自贸试验区范围的“边边”上。一条无形的自贸试验区界限将金洲自然村一分为二，“再过去十多米就不是自贸试验区了。”张春花指着不远处同为一个自然村村民的房子说，“在自贸试验区当然好啦”。
在村里走一圈，不经意间可以看到，原本并不宽敞的过道被建筑材料占去了一半，装修机器发出的切割声此起彼伏。“现在一些老板把村里整栋楼都租下来，给自己的员工住，也有一部分是来投资的外地老板住，有个落脚点。”张春花说，原有的出租屋很有必要升级，每套房上涨了一两百元，她每个月可以多收约2000元。
靠近环市大道一侧的变化更为迅速，村民自建房的一楼纷纷改造为餐馆或者商铺，装修工已经进驻施工。一位在这开了一年多的汽修店老板有些哭笑不得：“刚开店就赶上自贸试验区获批，铺租涨了30%。”
空闲的时候，张春花就守着店里的电视机。金洲村现身媒体的频率提高，再往后，她了解金洲村的变化和资讯，更多是透过这个方寸屏幕。“旁边开了什么新店，我们从电视上就知道了。”
2.小村庄的全球试验
依托跨境电商，金洲村开始切入到全球产业链中。以体验店为中心，跨境买卖的触角伸向世界各地，通过国际物流、海外仓、通关等流程，货物直达南沙保税区，最后把货物发往全国各地。
走出金洲自然村，从环市大道右拐进入进港大道，一连几栋高耸的大楼包裹在绿色的防护网中，几栋刚落成的大厦，玻璃幕墙折射出耀眼的光，给人几分“未来感”。“坐拥自贸试验区”、“努力把南沙新区打造为广州未来之城”，硕大的字体老远就能看见；走出金洲地铁站就能被塞上好几张房地产小广告，“自贸试验区”五个字就占据了快半张纸。
南沙最繁华的商业区南沙街，扼守在进港大道的起点，金洲村则占据着南沙街的核心位置。自贸试验区的到来，开始打破金洲村不温不火的商业格局，大型商超从“零的突破”到“遍地开花”。
仅在11月，大润发、华润万家、汉堡王开业，南沙万达影城将于12月22日开业……“你能想象，以前这里连一个大型商超都没有，有的只是小打小闹的那种。”引进大润发的广州璐通置业公司董事长郑彬雄说，南沙街有消费实力，仅大润发一公里范围内就有13个小区，大润发开张第一天的营业额就破80万元，此后每天保持在20万左右。
“信心很重要。”在广东省体制改革研究会会长周林生看来，南沙新区此前缺乏人气和商业设施，两者陷入了“先有鸡还是先有蛋”的怪圈，但自贸试验区带来的人气，让商家看到了南沙的前景。
跨境电商体验店更是成为金洲村一张独特的名片。今年5月，风信子打响南沙跨境进口商品第一炮，9月，奥买家和欧唯思2家跨境商品展示交易中心开业，三层面积近2万平方米，经营的进口商品和跨境电商商品达上万种……张春花感受到了家门口的国际化，“以前村民买奶粉都是从港澳托运回来，而现在家门口就可到洋货。”
依托跨境电商，金洲村切入到全球产业链中。以体验店为中心，跨境电商的触角伸向世界各地，通过国际物流、海外仓、通关等流程，货物直达南沙保税区，并从南沙源源不断地发往全国各地。从境外发货到最终快递的全供应链解决方案，以及金融、保险、外汇等一个全新的增值服务，都在这个链条上从无到有，第一个获得金融全牌照的民营企业香江集团就进驻金洲村，试图在跨境电商支付领域抢占先机。
近两年来，作为自贸试验区的重要改革举措，平行进口汽车大热，金洲村成为了新事物的承载地之一。今年8月，“首届平行进口汽车展”在南沙万达广场与市民近距离接触，南沙成为继上海、天津等地之后举办过平行进口汽车展的城市，吸引珠三角不少“金主”涌来观摩豪车。
吃好政策的饭
“金洲村的发展吃了政策的饭。”金洲村大学生村官孙拍林说，一方面，金洲村的发展被政策推着走，另一方面，也与金洲村理解透了政策、卡着政策的节拍前进有关。
10日下午4：00，进港大道南沙街金洲村路段开始出现拥堵，再过两个小时，闪烁的红色尾灯汇成一条长龙。金洲村支书周春松说，这段时间南沙街也开始拥堵了，多了外地牌号的车辆和豪车，“多是来南沙考察投资的老板，相比以前打工的层次更高了。”
堵车成为常态，距离上一次已经过去了20年。周春松是土生土长的金洲村人，1992年，番禺市南沙镇被确定为南沙经济技术开发区，他在南沙乡镇企业工作。那一年邓公南巡，沿途经过深圳、珠海、顺德、广州。改革开放的春风也吹到了金洲村。
“那时候我们可是喝了‘头啖汤’的。”周春松回忆说，南沙经济技术开发区管委会统征了村里的土地，金洲村利用征地款、留用地，在107国道边开发房地产，“那时候可是超前规划，有非常成熟的商业配套，第一个项目就是今天的裕兴花园小区。”
当时，107国道是珠江西岸到东岸东莞的一条必经之地，川流不息的车辆为金洲村带来了人流，也带动了餐饮、住宿、娱乐等消费。“金洲村地理位置优越，吸引很多广州人和华侨来买房、投资，“那时候的裕兴花园很有名，号称‘亿元村’、‘岭南第一村’，中国青年报记者还来采访过呢。”周春松说，南沙镇还留下过“不夜城”的称号。
在这种势头下，第二、三个工程相继上马，不料1997年亚洲金融危机爆发，金洲村也深度卷入，发展戛然而止。“很多业主交了钱，楼却烂尾了，村里在银行留下了沉重的欠债，每月600元的福利也只能兑现一半。别说发展，就是处理业主和村民的上访就已经焦头烂额了。”2002年，周春松回村当起了村干部，刚上班就被访民指着鼻子骂。
紧接着又是一击，1997年虎门大桥建成通车，车辆改道，金洲村顿时门前冷落车马稀。此后金洲村陷入了迷失了的8年。2005年，南沙区正式成立，更多资源向南沙倾斜，规划中从广州到金洲的地铁4号线让村民看到了希望。
金洲村真正的“翻身”是在2012年9月，南沙晋级为第6个国家级新区。瞄准新区的前景，房地产开发商纷纷进驻。金洲村以“货币+物业”的方式引入开发商，曾经烂尾的第二个项目以3.091亿成交，其中30%为现金，另70%则以回购沿街店铺的方式抵价。这意味，金洲村今后将有较为稳定的物业收入。
金洲村一举从历史债务中脱身，还在2014年分红2000万元。紧接着，南沙又获批为自贸试验区，“双区优势”叠加。如今，金洲村商业和产业的不断集聚，进一步带来了区域价值的提升。
从事房地产综合开发的深圳企业星河集团，就是在南沙新区成立后进驻，自贸试验区挂牌后业务再“加码”。“我们还计划将商业运营和金融投资引入南沙自贸试验区，明年还有一个大型商业综合体要开业。”星河控股集团有限公司副总经理单文说，金洲村有一块撂荒十多年的烂尾项目，星河集团拿到地后，成功将该地块“起死回生”。
这只是企业进驻金洲村的一个缩影。“那些大的企业基本都会考虑在南沙设立办事处或分公司。”周春松说，一些大企业或知名品牌纷纷找上门来，了解自贸试验区并寻求合作商机，“在自贸试验区注册的企业就更多了，如果没有自贸试验区这些都很难想象”。
房地产中介服务的顺众新搬到金洲自然村开业，正对着万达广场。客户经理吕绍鹏说，今年南沙新增了几十家房地产中介机构，都想在南沙开展业务；南沙自贸试验片区推出“虚拟注册”制后，10个平方米就可以注册一个公司，因而写字楼比较抢手，价格上涨也最快；一手房价格虽然破万，但增长一直比较平稳。他分析，南沙的创业氛围正在聚集，不过各种配套还在完善中，留住这些人在南沙居住还有一段时间。
“金洲村的发展吃了政策的饭。”金洲村大学生村官孙拍林说，一方面，金洲村的发展被政策推着走，另一方面，也与金洲村理解透了政策、卡着政策的节拍前进有关。
“掉队”隐忧下的村民
当外界资本如此看好自贸试验区、不时有知名品牌入驻，身处自贸试验区里的村民如何利用自贸试验区机遇搞好发展，反而如同台风眼中一样风平浪静。
机遇与挑战同在。如何依托自贸试验区的制度创新、扩大开放的优势，使金洲村顺应这场变革，是接下来将面临的问题。
自贸试验区挂牌半年后，张春花发现，自己对自贸试验区的兴趣已经大不如从前，是否住在自贸试验区内也并不重要，因为本村自贸试验区范围外的村民，一样也为租客提供住宿，价格主要与距离南沙街的远近有关。
张春花的女儿大学毕业后在东莞工作，得知自贸试验区获批的消息后对张春花说：“妈，都是打一份工，我要不回来开个店。”但张春花阻止了女儿回来的念头：“你刚毕业，哪来的钱去开店？”
“还是资金不足。”张春花不带掩饰地说。她暂时还想不出村民们可以利用哪些机遇致富，不太成功的例子倒是有一个：村里有个人筹集了100万在跨境电商体中心开店，结果竞争太激烈了，生意并不好做。
与顺德、南海、中山、东莞不少享受了工业化红利的富裕村比，金洲村积累的发展优势不多。早期集体土地大量被征，除了少量烂尾项目和留用地外，村民无地可种，也没有形成主导产业为集体资产增值。出租自建房，成为了村民最大的收入来源，此外，村民也到工地务工，或者去南沙街从事服务业，和外来务工人员并没有多大区别。
金洲村委会试图引入比现有商超更大面积的沃尔玛，租期15年，但因沃尔玛给出的租金偏低，村民有不同意见，该项目至今搁浅。“我们更看重沃尔玛的进驻对周边的辐射效应，但也有村民看重眼前的利益。”一位村干部说。
与其它划入自贸试验区范围的地方略有不同，金洲村是既有城又有乡，发展主体更加多元化，使得村民们对价值的判断也不尽一致。
“自贸试验区吸引的是‘三高一大’，即高融资、高科技、高学历和大中型企业，村民们中有多少能进去？”金洲村一名本土观察人士透露说，区领导也在多个场合强调，好花不常开，好景不长在，要紧紧抓住自贸试验区的红利加快发展，“自贸试验区是一块可复制的试验田，其经验也必然向其它地方复制。依赖租金的模式也不是长久之计。”
根据焦门河板块定位，该区块重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。“在这些政策和定位中，有没有考虑过把村民也纳入进来？”上述人士说，自贸试验区构建国际化市场化法治化的营商环境，但如果本地村民的思维跟不上，就有被边缘化的隐忧，容易引发新的不平衡。
当外界资本如此看好自贸试验区、不时有知名品牌入驻，身处自贸试验区村庄里的村民，反而如同台风眼一样风平浪静。能利用自贸试验区的政策优势为村集体发展什么？作为村里的“领头羊”，周春松也曾不止一次思考过这个问题。
“我们村没有多少土地发展空间，那能不能与其它地区合作做些贸易，在自贸试验区注册公司、设立门店，在别的地方办企业，‘前店后厂’的方式发展经济？”周春松说，但要下这个决心并不容易，如何改变大家的观念、取得村民的支持很关键。
因为自贸试验区，金洲村已经悄然发生改变。但要跟上开放发展步伐，还需被改变更多。
