位于台北淡水小坪顶的“万通台北2011”。
深圳商报驻台记者 刘瑜 文/图
冯仑四年前投资台湾的房地产时不会料到，竟然有一则“万通条款”在前路上等着他。眼下徘徊在关卡的，还有搭乘万通“出海号”的70多户大陆买家。
紧邻台北的淡水小坪顶，是一个背倚阳明山、傍晚可看淡水河夕阳的所在。万通，作为第一家进入台湾的大陆房企，投资的第一个房地产项目“万通台北2011”就坐落在这个据有山、海双景的小坪顶上。当年在北京、上海的火热推盘，近四成、70多户的买家来自大陆。楼盘去年底已经完工，却迟迟无法交付。今年4月，所有外籍和台湾本地买家都已交房完成，而大陆买家仍处在审查程序中，迄今一户都未能过关入住。
7月1日起，对于陆资购房台湾当局又添了新规，即陆资购房在同一社区总户数不得超过10%。台湾房地产业界私下称之为“万通条款”，其正是因应“万通台北2011”而出台的政策。自2002年开放陆资来台购房至今仅有181件，万通一案不仅件数跃增四成，且售价金额远超历年来的总和，当局岂能不慌？
想说爱你不容易
如果你来台湾买房，除了房产证之外，还会得到一张土地所有权的证书。只是作为陆客，要想在台湾置产，可不太容易。
实际上自2002年8月开始，台湾就开放了大陆居民到台湾买卖房产，只不过因为限制太多，实际到台买房的人数寥寥无几，直到2009年6月，随着相关规定的修订，台湾进一步放宽大陆居民在台购置房产的限制。台湾“内政部地政司”的统计显示，2002年开放陆资来台购房至去年年底，12年来累计仅181件，平均一年15件，总金额为新台币约26亿元新台币，以高雄58件最多，台北市仅有15件。去年成交量最高也只有8.2亿元新台币，平均一件1823万元新台币，人民币不到370万元。
何以购房数如此之低？驻台记者了解到，陆客在台湾购房要受到所谓的“543限制”，贷款最高五成、持有台湾房地产一年最长只能住四个月、三年内不能买卖。抛开这些门槛，按现行程序走要多久？首先要有充分理由证明自身确实有实际居住需求，在大陆公证之后经海基会认证，然后经代理人向土地所在县市政府申请初审，接着才能进入“内政部”审查，不只是流程多，申请过程中只要一个环节出错，都可能卡壳，常常一整年过去了，都不见得申请下来。
2011年，冯仑开启台湾地产时未必没估计到作为“第一人”所面临的诸多不确定。这一年，他所执掌的万通针对全球华人推广“万通台北2011”，该项目占地面积近3万平方米，总计276套，同时在北京、上海、台北三地开盘销售。销售成绩相当可观，据称收官时达九成。
2014年元旦开始，陆资购房又多了“总量控制”。台湾“内政部”规定陆资每年购房上限为土地13公顷、建房400户，长期总量管制为房屋2万户与土地1300公顷。这意味着陆资购房市场的蛋糕就这么大了，想步冯仑后尘的“第二人”、“第三人”就该掂量掂量了。
淡水豪宅满足琼瑶情结
冯仑提到“万通台北2011”时总是说，自己喜读琼瑶小说，琼瑶小说里的主人公要么住在阳明山的大房子，要么就是坐在淡水河边看夕阳。而“万通台北2011”完全满足了冯仑的琼瑶情结。可是要想坐在“万通台北2011”窗边享受淡水夕照还是得具备相当的资金实力。
从台北车站坐半小时地铁到北投区，再转乘半小时公共小巴，还得步行2公里盘山路才到得“万通台北2011”落址的小坪顶。不过对于有车一族来说，十来分钟的车程就可从空气清新的森林飙到闹市的街头。果然是个投资豪宅的好地方，背倚阳明山森林公园，远眺观音山，俯看台北的母亲河淡水出海。
小坪顶上，正在打造“台北半山国际社区”，囊括“万通台北2011”、天境360、半山汇及大景大院等楼盘。开发商除了万通，还有台湾当地的南国开发、和筑开发两家建设公司。其中南国是万通的台湾合作方，也是小坪顶最大的土地拥有者。据了解，台湾当局开放来台陆资的持股上限为30%，万通集团通过持有29%股权的新加坡万通，在台北设立了子公司“万通国际开发”，成为第一个试水台湾地产的大陆企业。
记者前往看房时正是台风“苏迪罗”过后的第二天，“万通台北2011”的两幢高楼与天境360的独幢组成一个闭合的院落，有大树倾倒，推土机正做相关清理。“万通台北2011”房型宽敞，面积从145至398平方米不等。若没有千万元人民币就别做琼瑶梦了。台北万通国际的销售专员告诉记者，楼盘目前仍在销售，总销项目约90亿，每坪（相当于3.3平方米）均价新台币60万，已售出大概七成八，其中大陆买家占到近四成。由于房子是预售签约，并不用马上面临台湾复杂的陆资产权申请程序。
按当地媒体的说法，过去淡水小坪顶一带，曾有过八家建商前仆后继进场开发，却因遇上亚洲金融危机，八家建商出现财务危机退出，让小坪顶在业界有了“八挂山”之名，之后最大“地主”南国开发建设入场，携手陆资万通及本地和筑开发，共同打造“台北半山国际社区”，只是希望小坪顶这次不要再事发变成“九挂山”。
10%“密度”限制恐带来变数
台湾“内政部”今年3月曾表示，为避免大陆资金在台炒房，将限制大陆地区人民在台取得不动产集中度，同栋或同一社区建物总户数上限为10%，并在7月1日实施。
眼下的小坪顶正为业界瞩目。已签约订购的70多位大陆买家迟迟未能办理交房。台北万通国际表示，楼盘去年底已完工后陆续交房，外籍、台湾本地人4月已陆续交房完成；陆籍人士则正在依“台湾地区与大陆地区人民关系条例”，陆续进入申请程序中，但速度非常慢。台湾“内政部地产司”的回应是，4月底已针对陆资买家开过一次会议讨论，审查资金来源、购买目的及查核身份背景等。
南国开发总经理、万通国际执行董事柯尧仁表示，冯仑是大陆大腕级的“地产哲学家”，向来爱台湾，会买“万通台北2011”的陆籍买家也大多是冯仑的粉丝、向往台湾，都是高素质、高资产人士，光是销售期间就有1000人次来台看房、旅游、消费，尽管大家有抱怨审查冗长，但多表配合，只有少数提出想解约退房。万通国际目前正极力安抚卡关审查的陆籍客户，但如果继续延宕到1年没交房，由于万通当初售房时即明言，必须根据大陆人士在台购房“543”条款，依主管部门审查后再行交房，未明定取得使用执照后多久内要交房，若归责于政策而无法完成审查，买卖双方可合意无偿解约、退款。所以，不会对客户没收已缴价款，没有违约罚则。
不过，万通国际也作最坏打算，拖到最后若4成陆籍客户统统无法交房、解约退款，恐将面临倒闭。
万通条款
因应“万通台北2011”而出台的政策，即陆资购房在同一社区总户数不得超过10%。
543限制
贷款最高五成、持有台湾房地产一年最长只能住四个月、三年内不能买卖。
大陆人民赴台湾 购房办理流程
1
大陆地区人民持大陆地区制作之常住人口登记表或居民身份证文书向大陆地区县市公证处办理涉台公证书
2
附经大陆地区县市公证处公证之相关证件，向台湾海基会申请验证
3
初审：向土地所在地之直辖市或县（市）主管部门申请核准证明
4
报请台湾主管部门审查
5
持许可函及检附相关文件向土地所在地之主管部门办理登记事宜
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