作者：王辉 来源：公号《錄音筆》（id：recorder2016）
对很多正在准备买房或者根本没有买房打算的人来说，都会经常听到“70年产权”这个概念。
那么，“70年产权”到底是什么意思？很多人在担心70年产权到期后怎么办？
1）房屋产权≠土地使用权
其实，是购房者混淆了房屋产权和土地使用权问题。
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中房屋所有权的期限是永久的，没有期限限制一说。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是受法律保护的。2007年10月施行的《物权法》第六十四条，“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。”
而土地使用权是有期限的，是国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
这是根据 1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定的。其中居住用地土地使用权，出让的最高年限是 70年。工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
换言之，我们常说的70年产权指的是“土地使用权”。我国法律规定土地归国家所有，到期后需重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
所以，不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈，“70年产权”的正确说法应是“土地的使用权一般为70年”。
2）70年具体从哪天算起？
那商品房、经济适用房的“70年产权”（土地使用权），到底是从什么时候算起的？
答案是，从该地块取得之日起算，而非你理解的与开发商签署的预售合同日期。
比如一个开发商2006年买的土地使用权，花了3年进行开发并销售。你在2008年买的房子，2009年才交房入住，那么你的产权时间应从2006年算起70年（而不是2008年！），即2006+70=2067，这意味着你购买的70年土地使用权期限，到2067年就满了。
如果你在2016年将这房子卖出的话，那么二手房买到时的业主，对这房子的土地使用权则只有60年了。
也有特殊情况，但同样是产权年限与房子建成时间无关。
公房的房屋土地使用权年限，则是从交第一笔土地收益金开始计算。如开发商在1950年拿的地，1951年建好××小区。1998年该小区1号楼第一户开始上市交易，到1999年，1号楼整栋楼的土地年限还剩下69年。
买的房子归你所有，但房屋下边的土地却有使用权限。不管是 40 年、50 年还是 70 年，都有到期的时候。那问题就来了，土地使用权到期之后该怎么办。
3）续期交多少钱？并无法规可依
只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签？续签金额怎么计算？
按照新颁布的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但物权法对“自动续期”没有过多解释，也没有明确说明是否需要缴费才能续期。
但在物权法的条文释义里规定，住宅建设用地使用权限届满的，自动续期，续期的年限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。而这正是争议的地方。
1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。”
“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
据此来看，要想继续获得土地使用权限，则要由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
以媒体上报道的温州王先生购买的20年产权的二手房为例，其土地使用期的续费费用为：基本低价×土地面积，即6000元/㎡×50余㎡=30余万。这缴纳的土地出让金，占到其购房原价65.8万的近五成。
难怪引起这么大的争议。
然而对土地使用权到期后的续费，目前国内并无什么法律法规可依。
依稀可见的是来自地方的案例。这多来自深圳等地。
深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地。据1981年12月深圳颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。同时，规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。
因此，上世纪80年代初期破土动工的一批商业楼宇早已面临土地使用权到期的问题。
建于1981年的深圳国际商业大厦，就出现过部分住宅土地使用权到期。尽管是同一幢楼，但有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。
最后大厦的业主们以当年基准价35%的标准，对土地使用权成功续期。后被作为政策纳入到深圳处理到期房产续期中。
2004年，深圳市颁发《深圳到期房产续期若干规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。
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责任编辑：张颖倩 SN191
