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| 东莞公寓项目放量。2016年商业公寓市场成交量上升，同比2015年增35%。 南方日报记者 孙俊杰 摄 |
近日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
北京对商业、办公类项目（以下简称“商办类项目”）的限购受到全国关注，作为楼市热点城市的东莞，同样有不少在售的商业公寓。业内人士认为，如今全国楼市采用“一城一策”的调控方式，非住宅类物业对于东莞来说是去库存的重点，因此影响不大。
但需要注意的是，商业公寓无论在购买、使用、持有和转让方面，都和住宅有很大的不同，市民在购买的时候应规避投资风险。
南方日报记者 龚名扬
商业公寓成楼市投资热点
在非住宅产品中，最近三年，东莞商业公寓大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。
东莞中原研究部有关数据表示，城区公寓或具地段优势的公寓项目放量剧增，又受资产配置荒、楼市加杠杆的推动，2016年商业公寓市场成交量上升，价格反弹，同比2015年上涨35%。
统计数据显示，东莞商业公寓项目产品主打小户型产品（30—60平方米），从供求关系来看，小户型产品便于控制总价，迎合市场投资客低总价、低首付需求，最为畅销。2016年总价在60万元以下的商业公寓成交量占全市比重为68%，反映投资客对总价60万元以下的公寓接受度最高，低总价、小户型是市场成交主流。
2017年仅城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰7个全新项目有公寓单位供应，其中阳光天地商务中心以公寓为主打，供应量超1500套。寰宇汇金中心和保利珑远国际广场的公寓供应量也达到700套以上。
卓越中寰的产品构成也是以公寓为主打，泰禾新天地的公寓供应量为500套左右。此外，2016年已经开盘入市的碧桂园帕克诺雅后续公寓供应量也在700套以上。
从成交来看，LOFT商务公寓正在引领东莞公寓投资新方向。随着地价上涨及项目竞争的差异化，为提升产品溢价能力，LOFT产品成为开发主流，其个性的独立空间、可满足简单居住需求及办公等优势，越来越受客户欢迎。在东莞，在同样面积段下，LOFT公寓去化更快，且相比平层产品售价高出两成左右。
3月东莞商务公寓成交回暖
在东莞住宅限购政策持续下，商业公寓不限购不限贷，将会继续受到市场关注，去年的成交量也确实有所提升。
然而，尽管东莞的限购政策并没有限制商业公寓的准入，但从去年10月以来，东莞的商务公寓成交并没有像很多人预计一样出现井喷，反而是经历了一个不断递减的过程。
根据天为地产市场研究中心的数据统计显示，从2016年10月1日至今年的3月28日，东莞商务公寓的供应量呈递增趋势，累计新增供应量为5774套。而去年10月东莞商务公寓住宅成交量为1794套，随后递减，今年1月、2月的成交量各为500多套，直到3月才回升至1370套（截至28日）。
究其原因，天为研究中心方面认为，商务公寓属于非住宅物业，而非住宅市场依然是东莞去库存的重点。“东莞的限购政策在一定程度上保护了非住宅市场，但住宅市场执行严格的楼市新政，使得市场投资氛围趋冷，购房者观望情绪蔓延，非住宅市场同样也会受到影响。”
合富辉煌东莞分公司发展研究中心总监李兴旺认为，虽然去年商务公寓占比有所提升，但这并不能理解为东莞的限购政策促进了商务公寓的销售，而更大程度上是因为限购使得住宅的成交出现下滑。
“今年住宅的成交量下滑，和2016年市场情况有关。去年东莞房价上涨很快，导致有相当一部分人恐慌性置业，本来打算是明年后年才买的，现在提前透支了需求。市场需要经历一次需求消化、累积，再进一步消化、累积的过程，这需要一个周期。同样，这种情况也会影响到商务公寓的成交。”李兴旺说。
他认为，由于东莞楼市对住宅进行限购，有些家里已有两三套房的市民，投资需求会转移到商务公寓、商铺和写字楼上，但整体而言，商务公寓的去化周期依然较长。
地段是商务公寓选购的首要因素
业内人士提醒，地段优势仍然是公寓项目保值增值的关键。从去年成交情况来看，东莞主城区成为了东莞公寓市场的成交主力，尤其以CBD片区及轻轨沿线公寓最为抢手。
李兴旺说，商务公寓的出现主要是有的地块在土地出让条件处注明要有10%或20%的面积是商业属性。“但有的项目处于偏远地带，不属于商务区，没办法建写字楼，建商铺也消化不了，三选一只能选择建商务公寓。对于这样的项目，投资者入手的时候需要非常谨慎。”
他说，商业公寓的投资要考虑交通便利、商业配套，因为商业公寓属于非住宅物业，非住宅物业不限购不限贷，但首付不低于50%，如果地段不好的话很难找到下家接手。
天为研究中心有关负责人告诉记者，商务公寓的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率上浮度高，而且不能申请住房公积金贷款，在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。
“对于那些有投资需求的人来说，选择地段好的商务公寓进行投资是可以的。因为商务公寓的价格比住宅低，如果租金回报率能够达到6%左右，还是可以选择出手。但对于那些住宅和商务公寓二选一的市民来说，还是建议买住宅更好。”李兴旺说。
需要注意的是，目前东莞多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式，开发商为了快速出货，为购买商务公寓的买家垫付一定比例的首付。
据悉，很多投资公寓的购房者资金实力不强，“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用，而且“低首付”的方式还可以拉高单价，提高开发商的利润。不过，“低首付”的背后往往是“高月供”，开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款，一般需要1—3年内还清，每月还贷的数额就会比较大，这都是购房者需要注意的。
此外，商务公寓一般是商业性质的土地，产权多为40年。与普通的住宅公寓相比，商务公寓虽然不限购，但是，商务公寓的水电费按照商用收费标准计算，费用相对较高。
“商务公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台，这些差别，购房者在购房前都要了解清楚。”天为研究中心有关负责人说。
