原标题：新土改365天
新闻背景
集体经营性建设用地入市，意味着农村集体经营性建设用地可同国有建设用地一样直接进入土地市场，进行市场化的有偿使用。
2015年初，全国人大常委会授权全国33个县(市、区)开展农村土地制度改革三项试点，郫县承担了集体经营性建设用地入市改革任务。当年9月7日，该县战旗村落下了集体经营性建设用地入市的 “第一槌”，标志着四川这一改革试点进入全面实施阶段，是四川乃至全国农村土地改革进程中具有历史性意义的重大事件。
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□本报记者 吴璟 李淼
天气转凉，在郫县不动产登记中心主任贺娟的日程表上，“新土改”的推进却正火热。
德源镇平城村一块面积为11.68亩的土地，正静待成为一场竞价会的主角——9月 7日，这宗集体经营性建设用地将以每亩每年1.2万元的身价挂牌竞租。
也许是巧合。2015年，四川集体经营性建设用地入市“第一槌”在郫县敲响时，也是9月7日——唐昌镇战旗村一宗面积为13.447亩的集体经营性建设用地使用权成功出让，标志着四川集体经营性建设用地入市改革试点进入全面实施阶段。
一年间，猎猎“战旗”，在郫县这块改革试验田已立起16面。365天，战旗村经验被“复制”的同时，也带来诸多难题。
被“复制”的战旗
“新土改”一年，郫县共完成16个入市项目，有7个项目已开工建设
9月2日，战旗村。
耸立的塔吊，轰鸣的搅拌机，进出的卡车，似乎都在争抢着告诉来战旗村的人：这个昔日宁静的乡村，如今有一个热火朝天的工地。
对村支书高德敏来说，这份嘈杂却是别样的旋律。“修的是花园式度假酒店，五星级标准哦！”他的手指敲击着展板上的效果图，眼前这片还是灰色水泥的建筑体，在他眼里早已是五彩斑斓、游人如织。
工地脚下，正是去年9月，全省第一宗挂牌出让的集体经营性建设用地。
这个叫“第五季香境”的商业项目，除了一座度假酒店，还将配套建起情景式美食体验街区、生态风情休闲中心。“最时髦的说法就是乡村旅游综合体。”高德敏说。
“这样的项目在郫县还有10多个。”同行的郫县国土局副局长吴诗东告诉我们，从战旗村敲下“第一槌”至今，郫县共完成16个入市项目，有7个项目已开工建设。
战旗村被“复制”了。
今年2月6日，郫县三道堰镇程家船村的14.9亩集体经营性建设用地，以每亩超73万元的价格被竞拍；两个星期后，新民场镇星火社区再入市3.14亩；3月更是爆发期，仅红光镇白云村就成功入市土地4宗，共19.9亩……
古城镇中平村的“复制”方式，显得更加用心。“我们有13.3亩地，也想入市，但不想一卖了之，万一未来土地升值空间巨大，那不就亏了？”中平村村支书王发锦考虑的是，以出租的方式入市。
租赁使用权，是集体经营性建设用地入市的方式之一，这意味着用地可租可转让，年限有长有短，仍采取招标、拍卖、挂牌的方式进行。
中平村的思路，正中成都润华建材有限公司下怀，“我们准备建一个砂石搅拌站，用地时间不长，买下来太不划算，短期租用成本更低。”公司负责人介绍，该企业以每亩每年1.6万元的价格成功竞租，租期10年。“复制”的基础上也有创新。
4月1日，安德镇红专村的3.8亩土地以协议的方式成功交易，实现入市。2005年，红专村引进了一家机械加工厂，并把一所闲置的村小租给了企业。村小占用的是村集体土地，如果这块地挂牌入市，必须是“净地”，意味着要先拆校舍进行土地整理。“我们当然舍不得拆。”红专村村支书周术军说，在征求了村民意见后，决定采取协议的方式，把土地出让给原租赁企业。“挂牌竞拍价格可能越喊越高。”能够协议出让土地，也是企业负责人唐友辉的期待。“敲下‘第一槌’后，更多的探索在郫县开展。”吴诗东介绍，目前，该县在已经实践挂牌、协议、租赁出让等入市方式的基础上，加紧探索作价入股和自主开发等入市方式。
带来哪些新问题
“新土改”一年，抵押融资、项目审批一度进展缓慢，倒逼制度有了新突破
“战旗”遍地招展的背后，是暗流涌动，是各方的碰撞与角力。
高德敏透露，战旗村项目12月底主体完工，争取明年6月正式投用。但在一旁的曾旭东看来，这进度，“算比较慢的了。”作为项目投资人，也是首宗地竞得者四川迈高旅游资源开发公司的董事长，他没有高德敏那么乐观。
战旗村的“新土改”，一度陷入“慢困局”。
最慢的是抵押融资。“不能抵押，咋叫同权？”刚竞标成功，曾旭东就信心十足地去贷款，却被对方迎头问懵，“依据何在？”
虽然当时郫县国土局已出台相关办法，但金融机构并不买账。在随后的国土资源部培训会上，这成为焦点问题之一被反映。随后，中国银监会和国土资源部联合发文，明确了农村集体经营性建设用地的抵押贷款权。随后，郫县再据此出台实施细则，并建立市县两级风险基金，对此类贷款实施专项奖励和信贷激励，最终，曾旭东从成都农商行拿到了100万元抵押贷款。“金额不大，但确实是零突破。”吴诗东表示，它代表着同价后的同权。
贷款仅是其中一只拦路虎。从去年9月竞标到今年4月开工，整整7个多月“被空档”。“大部分时间都在跑手续。”曾旭东无奈。
按流程，项目需完成立项、规划、审查等多环节，但当下仅有针对国有土地的程序。曾旭东每到一个部门跑手续，都必须先做情况说明，各部门再就此新鲜事专门研究，时间因此耽搁。
耽搁背后是制度的一次次突破。在首宗拍卖之前，郫县相关制度文件已出台14个，随着新难题接连出现，相关办法也不断完善，环评办法、鼓励抵押贷款意见……从基础管理到入市管理再到配套管理，相关制度文件已增加到23个。
游戏规则突破完善的同时，土地价值得到体现。在已入市的16宗地，最高每亩单价高达73.33万元，最低40万元。“完全超乎预料。”吴诗东说，这一价格比该县不少国有建设用地基准地价还高许多。
农村集体经济因此壮大。以战旗村为例，首宗地收益705.97万元，让村集体资产一举突破2000万元，随着后续60亩地入市，还将持续壮大。集体经济成员的荷包也不断鼓起——战旗村首宗地出让后人均先现金分红520元，人均股份增值2600元。
乡村治理机制因此完善清晰。在村党支部、村委会、村民代表大会、监事会等之外，战旗村专门成立集体资产管理公司，行使以前由村委会代行的集体经济组织权力，“以前村集体经济没啥钱，喊我们管也懒得操心，现在不一样，咋个花、咋投资，必须盯紧点！”战旗村的村民股东廖代建说。
试出哪些经验
“新土改”一年，没有想象中的火爆和对市场的冲击，地产开发在试点伊始便被审慎避开
一年16宗交易，发轫于战旗的“新土改”，在试点阶段，不可谓不热。这一成交量在全国来看，是相当可观的，在33个县(市、区)中排名第二。尤其郫县探索的入市样本丰富，其中“招拍挂”的入市项目数量居全国第一。
但与市场预期相比，这样的成绩似乎还有些差距。改革刚酝酿时社会各界所期待的火爆场面、对国有建设用地市场乃至对楼市的冲击，暂时并未显现。战旗村宗地因为是“第一槌”，从49.5万元竞拍到52.5万元，除了古城镇中平村宗地，其余10余宗土地参与竞拍者数量大多在2-3个，基本未出现溢价。
这在省社科院副院长盛毅看来，却是“再正常不过”。“一方面，集体经营性建设用地入市改革本身就是全新的探索，很多人对政策不是很了解，有观望和疑虑；另一方面，虽然集体经营性建设用地与国有建设用地同价同权，但两者的区位条件往往差异较大，市场潜力当然也有限。”
记者梳理发现，16宗地中仅1宗地在城边，其余都在农村，离场镇远。而这一条件也决定了，已入市的土地用途相对单一。在郫县的16个项目中，除豆瓣厂的工业用地、沙场的仓储用地，其余都是商业服务用地，且多用于乡村旅游、文化博览等。
“这也意味着，改革还有进一步探索的空间。”盛毅坦言，尤其是在试点伊始便被审慎避开的地产开发，未来空间巨大。
记者在采访中了解到，“住宅”这一用途没列入试点，但也没明确禁止。虽然开发商很想在区位条件稍好的地段修楼盘，“但目前口子不敢开，暂时不去碰敏感问题。”郫县国土局相关负责人表示。
不过，肩负着以试点出经验任务的郫县并不打算止步于此。“下一步关键还是推项目，健全入市的途径、方式和项目样本，不断修改完善制度，而不在于成交量的多少。”上述负责人表示。
根据要求，试点改革要在2017年12月底前完成。各种信息表明，中央对改革的要求是加快进度、拓宽内容。更有迹象显示，或将农地征收、集体经营性建设用地和宅基地“三块地”改革打通。“联动配套改革很必要，这对探路者来说是压力也是机遇。改革，正在一步一步往前走。”盛毅说。
郫县集体经营性建设用地入市方式
挂牌出让
举例战旗村宗地
租赁使用权
举例古城镇中平村宗地
协议出让
举例安德镇红专村宗地
作价入股自主开发
（有待试点）
