买房那些事 律师帮您答疑解惑（二）

拆迁补偿不到位

3月15日，来自吕梁临县的陈先生就遇到了这个困扰他7年的难题，拆迁方长达7年迟迟不交付拆迁款，涉及拆迁款57.5万未赔付，如何解决？另外，开发商承诺给他的两套商用门面房未还迁，该如何解决？
北京大成(太原)律师事务所律师张小雨解答：先协商解决，协商不成的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”之规定可以向签订补偿协议的对方当事人即房屋征收部门提起诉讼，要求其支付未付拆迁款及逾期利息；还迁两套同等价位及同等地段的门面房。如无法实现另外还迁的两套门面房，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及第八条的相关规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

入住六年 还没拿上大红本

省城市民李先生购买了位于太原市小店区人民南路某小区的一套房。2013年交房入住后，李先生于2014年办理了该房的网签合同，如今六年已经过去，但房产证的办理信息却杳无音信。小区业主每次问开发商，答复都是正在办理，但到底要办多久呢？为何五证齐全，却迟迟办不下大红本？太原市房管局相关工作人员表示，开发商须先办理初始登记，由业主持个人的相关购房资料办理各户房屋产权证，在规定时限内即可。而目前大部分业主都是缴纳一定的代办费由开发商代办，因此，出现了此类五证齐全却无法办理房产证的情况。如今李先生想出售这套房子，但手里没有大红本，他不知道这种情况下，自己该怎么办？
北京大成(太原)律师事务所律师王吉丽解答：办理房产证的步骤大致先由开发商向房地局提交规划许可证等前期资料，再由测绘部门进行测绘制图、房管局立契过户、发证等几步。那么根据这个流程未能取得房产证主要有几种原因，一是出卖人的原因，如开发商土地使用手续不合法、未支付出让金；二是买受人的原因如怠于递交办证资料；三是政府有关部门办证时间不及时等因素。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，由于出卖人的原因，导致买受人在合同约定期限内没有取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。违约金有约定从约定，没约定的按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以如果李先生在未取得房屋权属证书的情况下即再次进行交易，因为无法完成不动产变更登记，新的买受人是存在很大风险的。

房屋常见问题

1.房屋买卖合同无效的情形：（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，且起诉前也未取得的；（2）出卖人提供虚假商品房预售许可证明；（3）出卖人与第三人恶意串通，另订立房屋买卖合同并将房屋交付使用的；（4）其他合同法约定无效的情形。
2.按揭购房人再次将房屋出卖给第三人，合同有效吗？《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，房屋买卖合同有效，只是物权不发生变动。
3.开发商逾期交房：合同有约定的按约定；没有约定的，区分情形：非因双方当事人的原因如政策原因（非不可抗力），开发商没有过错，不承担违约责任；开发商原因导致逾期交房的，买受人经催告三个月后或解除权发生之日起一年内，可主张解除房屋买卖合同，并可按照交付房屋期间有关主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金或损失赔偿额。
4.什么情形下可主张一倍的赔偿责任：（1）买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押的；出卖人又出卖给第三人的；无法取得房屋的买受人，主张解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失；（2）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒房屋已经抵押的事实；故意隐瞒已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；导致合同无效、撤销、解除的，买受人请求返还购房款及利息、赔偿损失以外，可要求返还一倍购房款。
5.户主在电梯内被困发生的纠纷：物业是第一赔偿责任人。

本报记者 张宝明/图 高芳芳/文