沈旧住宅区补建或续筹维修资金业主或产权单位需交每平30元~50元

  本报讯（华商晨报主任记者 刘桐）沈阳旧住宅区尚未建立或需续筹专项维修资金的，要向业主或产权单位收取资金进行补建或续筹，标准按每平方米30元~50元执行。

  同时，公布旧住宅用房收费标准：一室一厅以下每月每户9元、二室及二室一厅每月每户10元、二室二厅及三室一厅每月每户11元、三室二厅及四室一厅每月每户12元、四室二厅以上每月每户13元。

  昨日，沈阳市政府办公厅发布关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见（以下简称《实施意见》），构建统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅区综合管理工作格局。

  今年6月底前，全市旧住宅区要建立业主大会执行机构并确立管理模式；9月底前，全部落实管理服务主体。2019年、2020年全市旧住宅区共管模式规范化率分别达到50%和90%以上。此次所称旧住宅区是指2000年6月底前交付使用的、房屋产权单位或售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

  ■业主大会

  街道指导后仍不能成立业主大会

  可由社区代行职责

  街道要设立物业管理机构，配备物业专管员，指导社区建立环境与物业管理委员会。

  业主自治比较成熟的旧住宅区，要通过业主大会选举产生业主委员会。对经街道指导后仍不能成立业主大会的旧住宅区，可由街道指导社区临时代行业主委员会职责。对产权主体多元化或出租房屋较多的旧住宅区，可在社区指导下，由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织，进行自治管理。

  ■管理服务

  自愿选择服务模式

  基本服务可选保障型物业

  旧住宅区业主可根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式。

  业主接受优质优价服务的，可选择物业服务企业提供的专业化物业服务；接受基本服务并按政府指导价付费的，可选择保障型物业服务企业提供的保障型物业服务；接受基本服务并按略低于政府指导价付费的，可选择社区物业服务中心（民办非企业单位）提供的社区化物业服务；业主愿意自我组织、自我服务并按照低于政府指导价付费的，可选择由业主或居民提供的共谋共享自我服务；对产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的，可选择由产权单位提供的共建共治保障服务。

  ■选聘程序

  提倡没物业旧楼纳入临近物业小区管理

  业主大会执行机构可采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序，选聘旧住宅区管理服务主体。提倡将未纳入物业管理区域的旧住宅楼纳入临近物业管理小区管理。提倡物业服务早期介入，管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后，可采取“先期介入、先行服务”或“先整治改造、后物业接管”的方式，提前介入旧住宅区改造和管理。

  同时，加大社区工作奖励力度。对2018年6月底前全部落实旧住宅区共管模式的社区，区政府可给予及时奖励。奖励标准为：总户数在300户以下的住宅区奖励1000元，300户~500户的奖励1500元，501户~800户的奖励2000元，800户以上的奖励3000元。对2018年7月底前完成的社区，按以上标准的70%给予奖励。

  ■解决“决策难”

  业主大会表决可实行“反向投票法”

  充分利用短信、微信等信息发布手段，采取委托、集合、默认、公示、异议等方式提高业主表决效率。业主大会议事规则可约定：授权街道代行业主大会职责；出租房屋业主视为有知情权的业主；业主大会表决事项公示期满后，可将未参与表决的票数计入多数票；业主大会表决可实行“反向投票法”，以有知情权的业主人数和建筑物总面积为基数，根据决定事项，反对票不足“双二分之一”或“双三分之一”的，视为表决事项通过。

  ■解决“维修难”

  产权单位不履行修缮责任

  街道可代为申请使用维修资金

  街道负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹工作，可设立专项维修资金存储账户加强资金使用管理。对尚未建立或需续筹专项维修资金的，要向业主或产权单位收取资金进行补建或续筹，标准按每平方米30元~50元执行。对产权单位不存在或拒不履行修缮责任的，街道可代为申请使用专项维修资金。发生房屋应急维修情况的，街道要通知相关业主履行维修义务，业主拒不履行的，由区政府按照“先垫付、后追缴”的原则，安排应急资金和施工队伍代为修缮，并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。生活困难居民可凭民政部门核发的特困、低保等证明，向街道申请减免欠缴维修费用。

  ■解决“服务差”“收费低”

  基本服务费暂按户型收 一室9元二室10元

  沈阳市旧住宅区管理基本服务内容包括环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等4项。

  《实施意见》指出，住宅用房收费标准暂按户型执行：一室一厅以下每月每户9元、二室及二室一厅每月每户10元、二室二厅及三室一厅每月每户11元、三室二厅及四室一厅每月每户12元、四室二厅以上每月每户13元。

  对旧住宅区内及毗连的办公用房，按每月每平方米建筑面积0.25元标准执行；商业用房按每月每平方米建筑面积0.35元标准执行。旧住宅区内机动车固定停车位的收费标准由业主大会确定，此项资金主要用于补充房屋小修养护费用。此外，提倡业主大会根据业主意愿，选择专业化等级物业服务，收费标准暂按沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法执行。

  焦点问答

  特困低保可申请减免 发放“管理服务费代金券”

  问：对旧住宅区管理服务主体有何扶持？

  答：发放常规补贴。市、区政府给予旧住宅区管理服务主体3年资金补贴，对提供不低于基本服务标准的管理服务主体，第1年至第3年每月每平方米补贴分别为0.1元、0.08元、0.05元。

  问：对旧住宅区提供保洁服务有何支持？

  答：落实管理服务主体后，管理服务主体对实行“一把笤帚扫到底”的旧住宅区环境卫生服务质量进行监督。市区财政也可将雇用保洁人员的补贴资金拨付街道，由其向管理服务主体购买服务，并折抵相应的政府常规补贴。

  问：旧住宅楼分布零散，在管理上有何措施？

  答：支持规模化经营。街道可将辖区内零散的住宅楼及小规模的住宅区“化零为整”，形成相对独立的物业管理区域，或将辖区内多个旧住宅区进行整体打包，选聘一家骨干物业服务企业管理。

  问：对物业服务单位有何经营上的支持措施？

  答：支持特许经营。街道可将物业管理区域内的广告发布权以及辖区内可产生服务收益的农贸大厅、路边菜市场、马路停车场等，一并委托1家或几家物业服务企业管理。

  问：生活困难的市民管理服务费有何减免？

  答：旧住宅区中的生活困难居民，可凭民政部门核发的特困、低保等证明向街道申请减免管理服务费。街道同意减免的，按减免额度向生活困难居民发放“管理服务费代金券”（以下简称代金券），“代金券”只用于交纳管理服务费。管理服务主体可凭“代金券”申请等额的政府补贴，该补贴资金从各区财政经费中列支。

  问：对物业服务企业有何约束机制？

  答：各类管理服务主体签订的管理服务合同期限不得少于3年。对合同期内擅自降低服务标准且经社区、街道、区房产部门责令整改无效的、擅自退出服务项目的、因服务质量差被业主大会解聘的管理服务主体，除不予拨付当年的常规补贴外，市房产局将其及主要负责人列入沈阳市物业服务诚信档案“黑名单”，有关部门将给予联合惩戒。

  走访调查

  旧楼改造才两年多 缺乏物业管理又破损

  目前沈阳市共有旧住宅区2381个，建筑面积0.75亿平方米。近年来，沈阳持续对老旧住宅小区进行升级改造，昨日，记者对部分改造后的小区进行了回访。

  在皇姑区崇山西路附近的老旧小区，该小区住宅楼分布较为零散，2016年进行了改造，对部分庭院加装院门，更换居民楼一层的单元门，对楼道内的管线重新整理包装并粉刷楼道墙壁，在楼外墙体进行“暖房子”工程改造。

  “当年改造完后，这些老居民楼确实环境卫生有很大的提升，但是由于缺乏管理，现在又出现衰老的迹象。”居民刘女士说，由于庭院并未完全封闭，并且一楼大门常年敞开着，现在有的门已经出现损坏，楼内又有居民开始堆积杂物，粉刷才两年多的墙壁上又开始出现小招贴。

  市民担心服务质量和补建维修资金率

  针对旧住宅区提倡配物业和补建或续筹专项维修资金，记者询问了部分旧住宅区的居民。

  大多数居民认为，小区改造后配上保障型物业确实能够提升小区环境和管理，但是也有居民提出担忧。

  “我家附近有一个建成10年的物业小区，物业费大约0.8元/平方米。虽然这个小区带物业，但是由于收费较低，小区业主对物业管理水平都不认同，物业和业主之间也经常发生矛盾。”家住旧住宅区的朱女士说，要是配上保障型物业，其收费标准是按照户型收费，这样的标准相比老的物业小区更低，这样小区的物业服务质量担心无法保证。

  还有的居民认为，之前旧小区尤其是弃管小区根本就没有收费的说法，要是开始收费估计缴费率会很低，这样缴费的业主也无法享受到正常的服务。

  对于将补建或续筹专项维修资金，很多旧小区的居民都持观望态度。“要是别人家都交维修资金，我们交还会起到保障的效果；要是补建或续筹率较低，这样也不会起到效果。”市民高先生说。