本报记者 廖林立
楼宇经济面面观
楼宇经济，是以商务楼为载体，通过开发、出售、出租楼宇并进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域发展的一种经济形态。在土地等资源要素日益成为发展瓶颈的现阶段，要实现城市经济的可持续发展，必须考虑以最少土地占用、最少能源消耗、最小资源投入、最小环境污染和最低商务成本的模式，来实现最大的经济效益。楼宇经济占地少、不“冒烟”、关联性强、聚集度高，是城市经济可持续发展的一种必然选择，由此正在成为城市经济发展的新风向、现代都市新的“掘金地”。
新阶段
声名鹊起的南昌楼宇经济，本世纪自红谷滩中心区开始演绎，迄今已在英雄城各个区域百花齐放。
2008年以来，定位为南昌CBD的红谷滩新区逐步进入“写字楼时代”，涌现了一批批高端写字楼，如绿地中央广场、中航国际、国际金融中心、联发广场、新地中心、江西企业总部基地等。有利的地域条件，促成了众多写字楼云集，使红谷滩新区成为南昌楼宇经济发展的最佳土壤。随着大南昌规划的出台，南昌城市不断扩容，高新区、朝阳新城、凤凰洲、九龙湖板块迅速开发拓展，并逐步成长为城市新的副中心，作为商业主力产品的写字楼，也在这些区域出现了爆发性增长——
据统计，随着绿地中心、云中城、泰豪科技广场、财富巅峰广场、传奇国际广场、中节能国际中心等项目的扎堆入市，高新区写字楼库存目前已达到60万平方米。在朝阳新城，新力中心、煌盛外滩、力高滨江国际、万豪城等写字楼也出现巨量供应。在红谷滩，绿地中央广场、新地中心还未完全销售去化，铜锣湾中环国际、联泰七号广场、莱蒙都会、商联中心以及绿地国际博览城等项目的写字楼产品，也已陆续入市……写字楼产品就此在全市各区域 “百花齐放”，并因同质化而使市场供求关系一时出现明显的失衡。
中国指数研究院最新统计数据显示，截至2013年6月初，南昌在租在售、待售写字楼面积总约225万㎡；若加上面积逾300万㎡的商铺、酒店式公寓，2013年南昌商业地产总量预计超过550万㎡。再经两年快速发展，至今年5月底，南昌在售写字楼总库存已经超过160万平方米。由于目前市场去化难度增大，南昌写字楼市场已然呈现出“高供应、高库存”的现状。
新市场
写字楼的大规模崛起，是城市化发展的必由之路，它能够使有限的土地资源实现最大化产出。据统计，一幢高级商务商贸楼所创造的经济价值，相当于城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益……进入20世纪以来，新型城镇化趋势明显，城市群大量形成，金融业和跨国企业集团在经济中的地位不断提高，于是楼宇经济成为城市经济的重要组成部分。
江西道智地产顾问公司总经理袁少清告诉记者：“相比市场需求，目前南昌写字楼供应量太大，这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。目前整体经济环境不甚景气，公司对写字楼的需求较少，加上同质化严重，导致写字楼大量空置，回报率不高，又使投资客减少，这让写字楼销售去化缓慢。”
另一方面，写字楼价格却出现明显分化——成熟商圈的写字楼价格一路飙高，而在人气不足的新区域副中心，某些写字楼价格却与住宅产品价格出现倒挂。譬如在红谷滩新区，因背靠成熟商圈，绿地中央广场303双子塔的写字楼价格均价达到28000元/平方米，远超同区域的住宅产品价格；而在朝阳新城，写字楼价格却与普通住宅价格出现倒挂，该板块的住宅均价已近9000元/平方米，而同一区域的万豪城写字楼，均价仅达7900元/平方米……
写字市场价格出现分化，是投资者对写字楼投资价值的“投票”。目前的红谷滩，以绿地中央广场为代表的高端写字楼月租金能接近100元/平方米，但以时间广场、博能中心为代表的普通写字楼产品月租金，却只能达到50元/平方米……因此，在办公配套设施不完善，尚未形成商圈气氛的新区域中心的写字楼，其空置率足以让投资者望而却步。
新出路
楼宇经济是城市经济发展的晴雨表，写字楼的市场形势与整个经济发展趋势具有高度关联性。与此同时，地方政府不同时期的商业政策，往往又会对市场起到一定的导向作用。
创新是经济社会发展的不熄引擎；我们要进一步加快转变经济发展方式，以结构性改革促进结构调整，用好创新这把“金钥匙”，使中国经济保持中高速增长、迈向中高端水平，打造中国经济升级版。我们要加快体制创新步伐，创新不单是技术创新，更包括体制机制创新、管理创新、模式创新；要加大科技创新力度，更多地依靠科技进步调整结构；培育壮大新产品、新业态，加快发展服务业、高技术产业、节能环保等新兴产业；积极化解产能过剩矛盾，走创新驱动和内生增长之路。只要大力破除对个体和企业创新的种种束缚，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面，中国发展就能再上新水平……万众创新、全民创业由此正在成为全中国的新时尚。
就此，我们吁请地方政府高度重视南昌楼宇经济目前供求严重失衡的现状，尽快出台有关扶持政策，在服务转型、税收优惠、金融配套等方面创造更加良好的创业环境和投资环境，在激励全民创业万众创新的同时，设法吸引大公司、大企业入驻南昌，将南昌打造成华中地区的总部基地以及省内企业的总部中心，并与未来发展规划有机对接。目前大南昌规划已经编就，南昌将借国务院批复《长江中游城市群发展规划》的春风实现跨越性发展——逾500万人的特大型城市，将为楼宇经济提供成倍发展的潜在条件。加快南昌的城市规划建设，南昌写字楼将迎来新的发展契机。
从微观上分析，对开发企业来说，传统的写字楼产品已经无法适应现代办公的需求，产品开发必须更新换代。面对激烈的市场竞争，楼宇经济的产品开发也要形成差异化竞争，因此开发商也要积极探索新的写字楼模式，如“生态办公”、“一站式服务写字楼”；或者通过企业更多的品质服务，设法增加写字楼的附加值等。我们有理由相信，通过差异化的产品创新，通过服务能级的提升并有效增大附加值，写字楼产品销售瓶颈的有效突破，值得期待。
（原标题：新阶段 新市场）
